山東高速15億拋有毒地產(chǎn)花逾300億投濟青高速
2017-06-08
（原標題：山東高速15億出售“有毒”地產(chǎn)花逾300億投濟青高速）
近日，山東高速股份有限公司（簡稱“山東高速”）全資子公司山東高速投資發(fā)展有限公司（簡稱“山高投資”）在山東產(chǎn)權交易所公示，掛牌轉(zhuǎn)讓旗下全資子公司煙臺合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“煙臺合盛”）100%股權及14億元債權，掛牌價格為15億元。意向受讓方須一次性支付所有價款。
根據(jù)大華律師事務所出具的審計報告，煙臺合盛目前處于資不抵債的狀況，且凈利潤近年來持續(xù)虧損。北京時間“財鏡”梳理發(fā)現(xiàn)，自2015年以來，山東高速多數(shù)地產(chǎn)項目處于虧損狀態(tài)，并不斷將其地產(chǎn)項目掛牌拍賣，大有從此“金盆洗手“、不再染指地產(chǎn)業(yè)務的意圖。
值得一提的是，據(jù)相關媒體此前報道，煙臺合盛將與恒大地產(chǎn)合作開發(fā)夾河島項目。但截至目前，夾河島項目并未動工，且未簽訂國有建設用地使用權出讓合同，以及未辦理國有土地使用權證。
夾河島項目是否從此不了了之？與恒大地產(chǎn)的合作是否也一拍兩散？著急出售持續(xù)虧損的煙臺合盛是否另有隱情？對于此事，北京時間“財鏡”多次致電山東高速，但電話一直處于無人接聽狀態(tài)。但根據(jù)此前山東高速回復證監(jiān)會問詢函的內(nèi)容，山東高速透露，“公司擬出售部分房地產(chǎn)業(yè)務，并將繼續(xù)退出剩余地產(chǎn)項目?！?br />
15億元轉(zhuǎn)讓多年虧損地產(chǎn)
根據(jù)山東產(chǎn)權交易所公示內(nèi)容，煙臺合盛為山高投資的全資子公司。而山高投資為山東高速的全資子公司。由此可見，山東高速為煙臺合盛的實際控制人。
資料顯示，煙臺合盛于2013年“光棍節(jié)”宣布成立，注冊資本1億元，主營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。但是，2014年1月11日，便被山東高速收購全部股權，并獲得煙臺市福山區(qū)夾河島土地項目701.63畝土地使用權，土地性質(zhì)為商服、住宅。
近日，山高投資在山東產(chǎn)權交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的煙臺合盛100%股權及14億元債權，其中煙臺合盛100%股權的掛牌價格為1億元，股權加債權合計掛牌價格為15億元。
值得一提的是，煙臺合盛14億元的債權人為其控股股東山高投資。掛牌信息顯示，煙臺合盛向山高投資借款本金為11億元，截至2017年3月31日，借款利息3億元，本息共計14億元。
對于此次轉(zhuǎn)讓，山東高速在回復證監(jiān)會問詢函時表示，“為落實公司轉(zhuǎn)型升級發(fā)展戰(zhàn)略、盤活存量資產(chǎn)、確保實現(xiàn)投資收益，公司擬出售部分房地產(chǎn)業(yè)務，并將繼續(xù)退出剩余地產(chǎn)項目?！?br />
根據(jù)大華律師事務所出具的審計報告，煙臺合盛目前資不抵債，且持續(xù)處于虧損狀態(tài)。截至2017年4月底，煙臺合盛資產(chǎn)總計12.20億元，負債總計14億元；2016年前五個月，煙臺合盛凈利潤虧損4569.05萬元，2017年前四個月，凈利潤虧損0.04萬元。
地塊閑置“打臉”山東高速
合作方恒大撤退？
值得注意的是，本次掛牌轉(zhuǎn)讓公司旗下資產(chǎn)并未辦理國有土地使用權證。轉(zhuǎn)讓信息顯示，截至報告期末，煙臺合盛取得了夾河島片區(qū)849.58畝土地使用權（共7宗土地，宗地面積共計56.63萬平方米。其中：一期土地46.77萬平方米、二期土地9.86萬平方米），處于閑置狀態(tài)，均未簽訂國有建設用地使用權出讓合同，未辦理國有土地使用權證。
對此，山高投資表示，“根據(jù)煙臺市國土局的有關要求，簽訂土地出讓合同需要競得人提供發(fā)改局出具的項目立項批文、規(guī)劃局出具的項目規(guī)劃方案批復函等材料，由于夾河島片區(qū)控制性詳細規(guī)劃尚未獲得有關部門的審批，不具備簽訂土地出讓合同的條件，故目前均未簽訂土地出讓合同?！?br />
但是，北京時間“財鏡”注意到，在閑置土地方面，山東產(chǎn)權交易所的轉(zhuǎn)讓信息與山東高速此前披露的信息完全不同。山東高速2016年12月10日披露的《山東高速股份有限公司關于房地產(chǎn)業(yè)務的專項自查報告》顯示，截至2016年9月30日，山東高速及其下屬實際從事房地產(chǎn)業(yè)務的子公司不存在閑置土地情形。
對于上述地塊詳細規(guī)劃未獲得有關部門審批而處于閑置狀態(tài)一事，接近煙臺合盛的趙女士（化名）對北京時間“財鏡”表示，“現(xiàn)在的夾河島的規(guī)劃還沒下來，拿走了這塊地也不確定能做什么。”
據(jù)北京時間”財鏡“了解，夾河島地處芝罘與福山兩區(qū)交界處，因地緣濱河，被煙臺市規(guī)劃為濱水休閑娛樂中心。據(jù)相關媒體此前報道，恒大地產(chǎn)將與山東高速合作開發(fā)福山區(qū)夾河項目。關于此事，北京時間“財鏡“多次致電山東高速及恒大地產(chǎn)，但均未收到回復。
對于夾河片區(qū)的樓市，同策咨詢分析師王藝澎此前對上述媒體表示，夾河島地塊由于其自身的雙河景稀缺性，而且具備與芝罘、福山雙區(qū)互動的區(qū)位優(yōu)勢，一直備受關注。但近幾年周邊板塊發(fā)展較為滯后，發(fā)展?jié)摿ι形磧冬F(xiàn)，業(yè)內(nèi)一直處于觀望狀態(tài)。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃，出讓土地可能包含較大比例的商辦物業(yè)、提升操作難度，規(guī)劃及定位需謹慎處置。若能通過品牌房企的成功運營，或?qū)⒊蔀橹ヮ放c福山發(fā)展的紐帶，凝聚雙區(qū)合力，對芝罘西南與福山南部發(fā)展滯后的現(xiàn)狀有所改善。
隨著煙臺合盛被山東高速無情拋棄，夾河島項目看來不了了之。那么，誰又來充當煙臺合盛的“白馬王子”，與其共度這種持續(xù)虧損、不知發(fā)展方向的艱苦歲月？
多數(shù)虧損
山東高速退出地產(chǎn)業(yè)
北京時間“財鏡”注意到，除了煙臺合盛，山東高速控股參股地產(chǎn)公司中，業(yè)務慘淡，多數(shù)處于虧損狀態(tài)?！吨袊?jīng)營報》此前報道，山東高速2015年年報顯示，在它控股參股的企業(yè)中，有11家公司以地產(chǎn)為主業(yè)，其中，8家虧損。北京時間“財鏡”注意到，這些虧損地產(chǎn)公司中，其中就包括2016年掛牌轉(zhuǎn)讓的多家公司。
面對地產(chǎn)板塊慘淡的業(yè)績，山東高速2016年多次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下地產(chǎn)公司。2016年6月，山東高速公開掛牌轉(zhuǎn)讓青島綠城華景置業(yè)有限公司60%股權、山東財富縱橫置業(yè)有限公司51%股權及山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司41%股權，以及三家控股子公司全部債權，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益5.13億元；2016年8月，公開掛牌轉(zhuǎn)讓暢和苑項目B3、B6住宅地塊，實現(xiàn)收益約2.36億元；2016年11月，公開掛牌轉(zhuǎn)讓其負責開發(fā)的雪野湖酒店在建工程項目，掛牌底價不低于1.45億元。
國金證券分析師蘇寶亮認為，山東高速清理虧損地產(chǎn)將盤活存量資產(chǎn)，確保實現(xiàn)投資收益，幫助公司回籠資金的同時，增厚公司業(yè)績。
北京時間“財鏡”注意到，通過甩賣旗下地產(chǎn)公司，確實使得山東高速2016年在地產(chǎn)業(yè)務營收增長迅猛。山東高速2016年年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務收入20.89億元，同比增長7.63倍，其收入占比從2015年的3.46%提升至24.71%；同時，得益于甩賣資產(chǎn)效果顯著，山東高速2016年實現(xiàn)凈利潤30.89億元，同比上漲14.58%。
得益于房地產(chǎn)業(yè)務的大幅增長，山東高速的營業(yè)收入同比大漲21.31%，但是毛利率卻出現(xiàn)大幅下滑，山東高速毛利率自2015年的65.15%下滑至2016年的51.83%。對此，申萬宏源分析師陸達認為，2016年房地產(chǎn)業(yè)務毛利率較低，僅有8.24%，預計凈利潤水平在5%左右，實現(xiàn)凈利潤1億元左右，相對于高速業(yè)務利潤貢獻較校
有業(yè)內(nèi)人士對北京時間“財鏡”坦言，“山東高速持續(xù)清理虧損地產(chǎn)，一方面是房地產(chǎn)業(yè)務對凈利潤貢獻較小;另一方面，將盤活存量資產(chǎn)，從而加快資金回籠。此外，山東高速此前公告擬出售部分房地產(chǎn)業(yè)務，并將繼續(xù)退出剩余地產(chǎn)項目，這是為了尋找新的利潤增長點，從山東高速近段時間以來頻繁的資本布局就可看出來。”
資本布局加速
高速公路險資“舉牌”第一單遇阻
值得一提的是，營業(yè)收入方面，山東高速2016年實現(xiàn)營業(yè)收入84.61億元，同比增長21.31%。其中，收費路橋業(yè)務實現(xiàn)收入62.02億元，同比出現(xiàn)4.27%的小幅下滑。
對于路橋業(yè)務的小幅下滑，東北證券研報指出，主要由于免費普通公路體系的逐步建立以及鐵路、水運等的替代性對現(xiàn)有的高速公路產(chǎn)生了分流的不利影響。
面對地產(chǎn)業(yè)務虧損和主營業(yè)務小幅下滑的雙重不利因素，山東高速在謀求轉(zhuǎn)型升級，準備給自己插上“資本運營投資商”和“金融服務商”的雙翼。山東高速在其2016年年報中表示，公司堅持貫徹“行業(yè)領先+資本驅(qū)動”的發(fā)展戰(zhàn)略，以智慧高速建設、資本運營為重點，鞏固高速公路運營管理優(yōu)勢，加快向“智慧高速運營商、資本運營投資商、綜合金融服務商“轉(zhuǎn)變，逐步打造公司新主業(yè)，實現(xiàn)公司轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展新突破。
山東高速通過股權投資，不斷進行多元化發(fā)展。2016年山東高速出資9億元，攜手建銀國際發(fā)起設立青島暢贏金鵬股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）作為公司資本運作平臺；22.57億參股東興證券，成功競購1.2億股增發(fā)股份，成為其第二大股東；投資15億元認購信業(yè)基金設立的濟南恒大專項基金15億元優(yōu)先級基金份額，2016年獲得利息收入5100萬元；2016年12月30日，出資30億元參與向中國恒大的增資，占恒大地產(chǎn)增資后的1.32%股份。
值得注意的是，在山東高速宣布定向增發(fā)東興證券后，在這樣的利好消息下，東興證券股價迎來小幅上漲，但是在2016年11月14日之后，東興證券便持續(xù)走低，截至6月6日收盤，股價為17.10元/股。按照18.81元/股的增發(fā)價計算，截至目前，山東高速定向增發(fā)東興證券后，已浮虧約2億元。
除了上述股權投資之外，山東高速擬通過定向增發(fā)引入安邦資產(chǎn)管理有限責任公司（簡稱“安邦資產(chǎn)”）和華融國際信托有限責任公司（簡稱“華融信托”）兩家戰(zhàn)略投資者。通過此次定向增發(fā)，山東高速將新發(fā)行股票7.1億股，發(fā)行價格為5.65元/股，募集金額40億元，用于濟青高速擴建工程。若定增通過證監(jiān)會審核，安邦資產(chǎn)和華融信托將分別持有山東高速11.5%和1.3%的股權，山東高速也將成為交運行業(yè)險資“舉牌”第一股。
“通過引入戰(zhàn)略投資者，山東高速總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)將有所增加，降低帶息負債占比，有利于降低財務風險、提高凈利潤?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向北京時間“財鏡”表示。
對于此次非公開發(fā)行股份引入戰(zhàn)略投資者，證監(jiān)會下發(fā)了問詢函，要求其說明濟青高速擴建項目的具體資金構(gòu)成。山東高速表示，該項目投資總額為308億元，其中貸款（231億元）占全部投資的75%，自有資金（77億元）占25%。截至2017年3月31日，該項目已投入自有資金53.39億元，銀行貸款0.66億元，尚需投入254億元。
值得注意的是，針對合計77億元自有資金，山東高速表示，公司計劃主要通過如下途徑籌集：公司自有資金22億元、國家專項建設基金15億元、本次非公開發(fā)行募集資金40億元。而在非公開發(fā)行募集的40億元資金尚未得到證監(jiān)會的批準的情況下，山東高速已經(jīng)投入自有資金53.39億元，大大超過了前期規(guī)劃，其后期是否會用非公開發(fā)行募集的部分資金置換前期投入的自有資金？對此，山東高速并未做出明確回復。
此外，濟青高速擴建項目投資回收期為23.3年（不含建設期），期限較長，投資額較大，對山東高速的業(yè)績將產(chǎn)生什么樣的影響？對此，山東高速表示，本次募投項目將對公司短期經(jīng)營業(yè)績和財務水平造成不利影響；但從長期來看，本次非公開發(fā)行的募集資金投資項目為濟南至青島高速公路改擴建工程項目，系公司充分發(fā)揮現(xiàn)有高速公路主營業(yè)務優(yōu)勢的重大舉措。
本文來源：財鏡作者：張斌
