港珠澳大橋全線貫通在即前海建設(shè)有望提速
2017-06-10
（原標(biāo)題：港珠澳大橋全線貫通在即前海建設(shè)有望提速）
媒體從接近港珠澳大橋管理局的人士處獲悉，作為粵港澳大灣區(qū)的重頭戲，港珠澳大橋?qū)⒃?月1日前后全線貫通，預(yù)計(jì)今年底實(shí)現(xiàn)通車。令市場(chǎng)頗為關(guān)注的是，前海有望由15平方公里擴(kuò)至77平方公里。
前海管理局不久前召開會(huì)議，提出要以世界眼光謀劃城市規(guī)劃，打造比肩雄安的新城市標(biāo)桿，要統(tǒng)籌全市資源高標(biāo)準(zhǔn)推動(dòng)前海城市新中心建設(shè)。
海通證券研報(bào)認(rèn)為，這意味著前海合作區(qū)建設(shè)速度有望加快，助力前海在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展中占據(jù)要塞位置，看好招商蛇口、華夏幸福等平臺(tái)開發(fā)公司，以及格力地產(chǎn)、華發(fā)股份等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司。
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深振業(yè)A：16年業(yè)績創(chuàng)歷史新高，國企改革值得期待
公司是深圳國資委直管國有上市公司，成立于1989年，1992年在深交所上市。以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，在深圳、廣州、天津、南寧、長沙、惠州、西安、東莞等地設(shè)地區(qū)公司。截止16年三季末，總資產(chǎn)達(dá)139.58億，凈資產(chǎn)達(dá)44.52億，公司凈資產(chǎn)及總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)上升。
公司近十年持續(xù)較快發(fā)展16年業(yè)績創(chuàng)歷史新高。公司近十年銷售額及結(jié)算收入均實(shí)現(xiàn)持續(xù)較快發(fā)展。房產(chǎn)銷售收入從06年11.6億增長至15年35.68億，增幅3倍以上，10年復(fù)合增長率約為12%。預(yù)測(cè)公司16年實(shí)現(xiàn)歸屬凈利7.5億至8.7億，同比大增80%——110%，創(chuàng)公司歷史最高水平。
盈利能力較理想積極回報(bào)投資者。公司多年來房產(chǎn)銷售毛利率持續(xù)維持在較高水平，16年前三季度，房地產(chǎn)銷售毛利率為41.34%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期上市房企整體銷售毛利率水平。多年來整體分紅率在行業(yè)中處于相對(duì)較高水平。公司順應(yīng)資本市場(chǎng)需求，積極回報(bào)股東，令人滿意。
拿地逆周期操作項(xiàng)目獲利前景良好。13年及14年公司積極布局，加大拿地力度。而15年及16年土地市場(chǎng)回暖，公司則大幅放緩拿地節(jié)奏，逆周期操作能力較好。同時(shí)積極探索推進(jìn)股權(quán)收購、國企合作、政府保障房建設(shè)、舊城改造等項(xiàng)目獲取新方式，值得期待。
與深圳地鐵合作項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期提振業(yè)績。13年底公司與深地鐵簽訂合同合作開發(fā)橫崗車輛段綜合物業(yè)。經(jīng)過三年時(shí)間開發(fā)，該項(xiàng)目16年底開始陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，將提升公司本期及未來兩年的投資收益，提振業(yè)績，值得期待。公司后續(xù)進(jìn)一步與地鐵集團(tuán)合作的可能性仍存在。
公司為深國資直管國有上市企業(yè)。深國資直接及間接持股合計(jì)34%，為控股股東。公司多年來實(shí)現(xiàn)持續(xù)較快發(fā)展，布局城市區(qū)位樓市前景良好，同時(shí)背靠深國資內(nèi)部資源，以及強(qiáng)大的國企背景，在項(xiàng)目資源、資金等獲取上及成本控制均極具優(yōu)勢(shì)。公司國企改革預(yù)期強(qiáng)烈，提速發(fā)展值得期待。預(yù)測(cè)16年——17年EPS分別為0.56元和0.57元，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE分別為15.8倍和15.5倍。
天健集團(tuán)：業(yè)績騰飛在即，未來發(fā)展可期
地產(chǎn)：坐擁優(yōu)質(zhì)資源，迎來業(yè)績爆發(fā)期。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)分布在深圳、上海、長沙、南寧、惠州、廣州六大城市，2016年末未結(jié)轉(zhuǎn)建面約230萬平米，其中一線占比達(dá)38%。2017-2018年公司將迎來多個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，且拿地時(shí)點(diǎn)主要集中地價(jià)大漲前的2013-2014年，上海天健萃園、南寧天健領(lǐng)航、南寧天健西班牙小鎮(zhèn)地價(jià)與房價(jià)比分別僅為30.5%、28.8%和20.8%，毛利率有望維持高位。2019年深圳天健天驕將進(jìn)入結(jié)算周期，該項(xiàng)目貨值近200億，總地價(jià)僅25.8億，為2019-2020年業(yè)績爆發(fā)奠定基矗預(yù)計(jì)2017-2019年地產(chǎn)結(jié)算凈利潤分別為6.3億、14.3億和29.7億。未來香蜜新村、市政大廈、粵通工業(yè)區(qū)、華富工業(yè)區(qū)等項(xiàng)目均有望受益深圳城市更新，保障未來三到五年深圳項(xiàng)目開發(fā)和利潤貢獻(xiàn)。
建筑施工：結(jié)構(gòu)升級(jí)疊加領(lǐng)域擴(kuò)張，毛利率有望提升。公司傳統(tǒng)建筑施工業(yè)務(wù)門檻較低，市場(chǎng)低成本無序競(jìng)爭激烈，2016年毛利率僅4.8%。近年公司加快仍施工承包商向工程總包商轉(zhuǎn)型升級(jí)，2016年至今單獨(dú)或聯(lián)合中標(biāo)南山高新區(qū)交通改造工程等5個(gè)EPC項(xiàng)目，中標(biāo)總金額達(dá)91.6億。EPC（工程總承包）對(duì)投標(biāo)人門檻要求較高，參與者多為央企，避免此前施工業(yè)務(wù)低成本無序競(jìng)爭，中國中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，預(yù)計(jì)公司建筑施工業(yè)務(wù)毛利率有望逐步提升。按照目前施工業(yè)務(wù)每年40億營收，毛利率每提高1個(gè)百分點(diǎn)估算，可增加4000萬毛利。同時(shí)在業(yè)務(wù)領(lǐng)域上，公司積極布局圍填海、海綿城市、綜合管廊、治水提質(zhì)、河流治理等新型業(yè)務(wù)領(lǐng)域，搶占市場(chǎng)先機(jī)。
城市服務(wù)：參與羅湖棚改，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2016年公司物業(yè)租賃實(shí)現(xiàn)營收1.67億，同比增長15.2%。2016年末公司可供出租物業(yè)建面22.1萬平米，同時(shí)深圳天健科技大廈預(yù)計(jì)2017年下半年投入使用，該項(xiàng)目建面7.11萬平米，按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算，每年可帶來0.92億租金收入。此外公司部分存量物業(yè)位于城市核心地段，易于變現(xiàn)回收現(xiàn)金流，2017年一季度通過出售深圳香蜜三村及長沙天健芙蓉盛世花園存量物業(yè)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.82億元，不排除未來進(jìn)一步處理存量物業(yè)的可能性。積極參與深圳羅湖棚改，該項(xiàng)目估算總投資額約為150億元，按6%的服務(wù)費(fèi)可貢獻(xiàn)超過9億營收，同時(shí)利于后續(xù)獲取其他棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和潛在事級(jí)市場(chǎng)開發(fā)機(jī)會(huì)。
“引入戰(zhàn)投+員工持股+資產(chǎn)注入”，激發(fā)國企活力和動(dòng)力。2015年12月公司完成22億元非公開發(fā)行，引入包括硅谷天堂在內(nèi)的多個(gè)戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)核心骨干持股（持股4.8%），考慮分紅轉(zhuǎn)股后成本價(jià)約5.0元/股，鎖定期三年，2018年底解禁，股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和核心員工利益綁定激發(fā)國資活力和動(dòng)力。2016年9月公司以7.07億元完成對(duì)粵通公司的收購，粵通公司主要仍事道路施工維護(hù)、園林綠化施工等業(yè)務(wù)，對(duì)其收購利于進(jìn)一步延伸天健集團(tuán)建筑施工業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，鞏固其在深圳市屬建筑領(lǐng)域的行業(yè)龍頭地位。
由于萊寶高科減持和羅湖舊改拆遷進(jìn)度具有一定不確定性，僅考慮公司傳統(tǒng)地產(chǎn)、物業(yè)租賃和建筑施工業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)公司2017-2019年EPS分別為0.58元、1.29元和2.61元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為18.0倍、8.1倍和4倍。公司未來三年業(yè)績復(fù)合增速超過90%，當(dāng)前市值僅124億，測(cè)算每股NAV16坒，較當(dāng)前股價(jià)溢價(jià)54%。公司作為市場(chǎng)難得的業(yè)績持續(xù)高增長房企，且超過40%的土地儲(chǔ)備位于粵港澳大灣區(qū)，有望受益粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。
招商蛇口：推出項(xiàng)目跟投制度，加快規(guī)模擴(kuò)張速度
招商蛇口董事會(huì)同意建立項(xiàng)目跟投管理制度。對(duì)項(xiàng)目負(fù)有主要責(zé)任的核：心管理人員須強(qiáng)制跟投，除強(qiáng)制跟投人員外，允許區(qū)域總部、城市公司、項(xiàng)目部的其他正式員工自愿跟投，單一項(xiàng)目跟投總金額上限不超過該項(xiàng)目資金峰值的5%。
央企激勵(lì)機(jī)制取得重大突破。招商蛇口推出項(xiàng)目跟投制度，項(xiàng)目范圍為城市公司操盤開發(fā)的，通過市場(chǎng)化的方式獲取土地的銷售型項(xiàng)目；跟投人員通過信托計(jì)劃或資管計(jì)劃等合規(guī)的投資結(jié)構(gòu)實(shí)施跟投。此前實(shí)施跟投的龍頭房企均為民企，但本次招商蛇口建立跟投制度，意味著地產(chǎn)央企在激勵(lì)機(jī)制上取得了重大突破。
對(duì)一線員工形成有效激勵(lì)，加快規(guī)模擴(kuò)張速度。招商蛇口跟投人員按照崗位職責(zé)及其對(duì)跟投項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的關(guān)聯(lián)程度與重要程度，分為強(qiáng)制跟投和自愿跟投，對(duì)項(xiàng)目負(fù)有主要責(zé)任的核心管理人員須強(qiáng)制跟投，區(qū)域總部、城市公司、項(xiàng)目部的其他正式員工自愿跟投。本次跟投制度覆蓋的員工均為項(xiàng)目一線員工。
按照此前比照房企的經(jīng)驗(yàn)看，推出跟投制度后將對(duì)一線員工形成有效激勵(lì)，解決人才流失和激勵(lì)問題；同時(shí)員工和企業(yè)利益形成一致，有助于提升管理和運(yùn)營效率。2017年1-4月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積188.92萬平方米，同比增長63.10%；簽約銷售金額343.41億元，同比增長82.17%。預(yù)計(jì)未來在跟投制度激勵(lì)下，公司將加快規(guī)模擴(kuò)張速度。
招商蛇口在核心一二線城市，特別是前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備豐：厚，未來成長空間廣闊。測(cè)算公司每股RNAV25.5元，當(dāng)前股價(jià)較RNAV大幅折價(jià)，估值具有較好安全邊際。預(yù)計(jì)公司2017-2018年EPS分別為1.42和1.50元，對(duì)應(yīng)PE分別為14.1、13.4倍。
[責(zé)編:heyan]
本文來源：證券市場(chǎng)周刊·紅周刊
