廣州軌道交通建設(shè)提速TOD開發(fā)模式方興未艾
2018-01-26
中國城市現(xiàn)代化交通體系，近年來也不斷提速。作為中國經(jīng)濟(jì)第三城，資源積聚和分發(fā)能力向來都是廣州的強(qiáng)項(xiàng)。正如廣州流花火車站，坐落于廣州傳統(tǒng)中軸，改革開放之初，這里是許多人南下淘金的第一站，蜂擁而來的人群，讓淘金和環(huán)市東，成為上世紀(jì)90年代廣州最為繁茂的商圈。
而隨著城市東進(jìn)，以小蠻腰、西塔、東塔、廣州圖書館、歌劇院貫穿南北形成的新中軸，亦是以廣州火車東站為龍頭。目前，位于新塘的廣州東部交通樞紐，因坐擁穗莞深城軌、地鐵13號線、地鐵16號線、19號線、廣深鐵路、廣汕鐵路等超級大動脈，早已晉身粵港澳大灣區(qū)交通樞紐。
同時(shí)，廣東東部交通樞紐的推進(jìn)，也將以TOD模式推進(jìn)區(qū)域開發(fā)進(jìn)一步成熟，發(fā)展為國內(nèi)一座真正意義上的TOD新城，并對標(biāo)日本新宿、香港九龍等多個TOD經(jīng)典區(qū)域。區(qū)域正式開發(fā)建設(shè)推進(jìn)，也讓業(yè)界和公眾有較多期待。
以公共交通建設(shè)帶動城市化進(jìn)程
TOD（TransitOrientedDevelopmen，TOD）是指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，在規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車通行化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。這個概念由新城市主義代表人物彼得·卡爾索爾普提出，是為了解決二戰(zhàn)后美國城市的無限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，以公交站點(diǎn)為中心、以400-800米、5-10分鐘步行路程為半徑建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城區(qū)，以實(shí)現(xiàn)各個城市組團(tuán)緊湊型開發(fā)的有機(jī)協(xié)調(diào)模式。這種方式使城市居民能夠自由地選擇除了汽車以外的其他公共交通、自行車和步行的方式，提高了舒適性和便捷性。
作為國際上具有代表性的城市社區(qū)開發(fā)模式，TOD目前被廣泛利用在城市開發(fā)中。比較有代表性的城市有東京、哥本哈根、香港等。在日本東京的新宿，就是TOD模式開發(fā)的典型區(qū)域，通過既有軌道線的改造和新增設(shè)的軌道線實(shí)施了都市的再規(guī)劃計(jì)劃，以新宿站為核心的交通樞紐中，14條輕軌、鐵路、地鐵線路匯聚，每日客流達(dá)到350萬人。日本前交通部副部長松下新平表示，以交通樞紐為中心，在步行10分鐘氛圍之內(nèi)，打造一個城市中心，實(shí)現(xiàn)辦公、購物、文化、教育、娛樂、居住等于一體，日本新宿在TOD開發(fā)模式上更早于歐美，也成為TOD模式的一個成功案例。
香港的城市規(guī)劃發(fā)展成績很大程度上也歸功于TOD社區(qū)的土地利用形態(tài)。全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內(nèi),九龍、新九龍以及香港島更是高達(dá)65%。香港地鐵(MTR)為全長168.1公里的綜合鐵路系統(tǒng)，包括9條市區(qū)線和80個車站，由香港鐵路有限公司。其“地鐵＋物業(yè)”的獨(dú)特開發(fā)模式已經(jīng)成為世界范圍內(nèi)TOD開發(fā)的典范。通過地鐵公司統(tǒng)籌，將鐵路規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營與沿線上蓋物業(yè)規(guī)劃、建造、市場運(yùn)作緊密結(jié)合起來，使地鐵和物業(yè)達(dá)到最大協(xié)同效應(yīng)。
廣深黃金走廊上的TOD新城
作為城市東進(jìn)樞紐，匯集人流、物流、信息流、資金流和技術(shù)流的新塘，毫無疑問將晉級為粵港澳灣區(qū)中的一個交通樞紐，這里也是粵港澳大灣區(qū)核心城市——廣州、深圳雙城協(xié)作的黃金節(jié)點(diǎn)。
位于穗莞深走廊上的增城，則因獨(dú)一無二的地理位置，在灣區(qū)的建設(shè)中承載重要職能。增城將通過交通先導(dǎo)，強(qiáng)化在穗莞深惠走廊的交通樞紐、物流樞紐以及綜合服務(wù)功能。而位于增城永寧的新東站，則將打造成東部交通樞紐中心商務(wù)區(qū)，通過加快軌道交通、軌道站場及綜合體一體化建設(shè)，形成城市核心功能區(qū)。
這種模式，也將誕生中國首個真正意義上的TOD。所謂TOD，是“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，在樞紐中心400—800米的半徑內(nèi)，建立中心廣場或城市中心，集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等于一身。增城某大型樓盤負(fù)責(zé)人對記者表示，隨著軌道交通建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)值也不斷提升，近期銷量看好。
根據(jù)廣州城市軌道交通的計(jì)劃，地鐵13號線首期通車，新東站所在的永寧街、新塘鎮(zhèn)，成為受益者。今后，隨著穗莞深城際、新白廣城際、廣深鐵路、廣汕高鐵的接入，以及地鐵14號線、16號線、19號線的開通。從新東站出發(fā)，30分鐘可抵達(dá)廣深機(jī)場，一小時(shí)抵達(dá)珠三角主要城市，預(yù)計(jì)客流量45萬人次/天、合計(jì)約1.6億人次/年，同時(shí)覆蓋周邊100多萬常住人口。
在打造交通中心的同時(shí)，新東站亦大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，為增城乃至整個廣州的產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行升級。而隨著2017年富士康宣布落戶增城，其投資額達(dá)610億，是廣州改革開放以來單筆投資最大的先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，投產(chǎn)后年產(chǎn)值約920億，助力廣州打造顯示器之都。在規(guī)劃中，新東站周邊還將發(fā)展高端商貿(mào)、電子商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)廣州東部國際商務(wù)中心和商貿(mào)會展中心?？梢哉f，隨著廣州軌道交通建設(shè)提速，城市東進(jìn)TOD開發(fā)模式方興未艾。
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地鐵網(wǎng)絡(luò)拉動
沿線二手租售市場
“半年多前看金碧，跟保利的價(jià)還差挺遠(yuǎn)的，最貴的也就是4萬元/平方米，比保利便宜約5000元/平方米左右，沒想到這幾天去看，金碧的價(jià)格已經(jīng)快要趕上保利了。早知這樣，半年多前就該咬咬牙買了?！痹缭谌ツ晟习肽暌呀?jīng)有打算要買金碧花園的曾先生（化名）說出上述一番話。不久前，有消息傳出，廣佛地鐵燕崗—瀝滘段有望年底開通試運(yùn)營，在增加的3座運(yùn)營車站當(dāng)中，只有石溪站所在的區(qū)域之前并沒有地鐵途經(jīng)，而曾先生所關(guān)注的金碧花園，正是位于年底即將通地鐵的石溪站附近。
合富研究院高級分析師梁燕明表示，有望在年底開通的廣佛地鐵燕崗—瀝滘段，目前沿線二手電梯樓的價(jià)格基本都在4萬元/平方米以上，只有少數(shù)電梯樓的價(jià)格還在4萬元/平方米以內(nèi)，但價(jià)格也要去到3.8萬元/平方米左右。對比保利花園和金碧花園這兩個工業(yè)大道沿線的大盤，在近一年來樓價(jià)的漲幅已較前幾年有所趨緩，但金碧花園因之前樓價(jià)稍低一些，而近一年來在價(jià)格走勢上也略勝保利花園一點(diǎn)，從而導(dǎo)致兩盤之間的價(jià)差較一年前有所收窄。目前保利花園二手均價(jià)約4.5萬-4.6萬元/平方米左右，而金碧花園價(jià)格相對較高的三期物業(yè)，二手均價(jià)已達(dá)4萬-4.2萬元/平方米。
廣州地鐵九號線自去年12月28日開通至今，即將滿一個月。總體來看，新地鐵線的開通，為花都樓盤帶來了外區(qū)的買家。不過，買家對花都新區(qū)和舊區(qū)樓盤的態(tài)度則有所不同。合富置業(yè)花都商業(yè)大道分行主管任小敏表示，花城路站周邊的買家客源有所增加，其中不乏來自廣州市區(qū)的買家。部分業(yè)主會反價(jià)或是惜售，有部分二手樓盤的價(jià)格也有小幅上升。由于在地鐵站附近，麗苑大廈受到買家歡迎，目前二手成交價(jià)約1.3-1.4萬元/平方米。
地鐵九號線在花都呈東西走向，通過連接白云機(jī)場接駁三號線北延段通往廣州，于2017年底正式開通。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，受到地鐵新線路的帶動，以往租賃市場波瀾不驚的花都區(qū)今年跑贏大市，成績亮眼，花城路地鐵站及馬鞍山公園地鐵站附近是花都區(qū)內(nèi)租房的熱點(diǎn)區(qū)域之一，花都雅居樂、大運(yùn)家園和南航花園等，都是該區(qū)域租賃的熱門樓盤，租金單價(jià)約在24～28元/平方米區(qū)間，同比去年漲幅均在6%以上。
南方日報(bào)記者李廣軍許蕾
