佛山交通動(dòng)脈的嬗變改變了什么
2015-07-24
不斷演變的交通脈絡(luò)，正在成為佛山城市發(fā)展的深厚基石和有力支撐。由此，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷延展，區(qū)域、城市、產(chǎn)業(yè)、商圈等也在加速流變。過去、現(xiàn)在、未來的起承轉(zhuǎn)合，也因交通網(wǎng)絡(luò)的串聯(lián)，賦予了更鮮活的脈動(dòng)。
在佛山交通大動(dòng)脈的嬗變中，曾經(jīng)改變、正在改變、或即將改變著佛山這座城市的哪些面貌？本期圓桌會(huì)，我們真誠(chéng)對(duì)話長(zhǎng)期關(guān)注、并參與佛山城市發(fā)展的地產(chǎn)商和專家，探討新一輪佛山交通網(wǎng)絡(luò)的嬗變，探究其背后的產(chǎn)業(yè)、樓市、商圈的新變局，共同尋找佛山城市發(fā)展的樓市財(cái)富新機(jī)遇。
撰文：李艷玲陳文娜
嘉賓陣容
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓
佛山市富盛市場(chǎng)研究顧問有限公司總經(jīng)理駱儀克
合富輝煌佛山分公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)曹紹林
長(zhǎng)信地產(chǎn)營(yíng)銷管理中心策劃副總經(jīng)理馬錦添
信財(cái)置業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李銳
佛山瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目副總監(jiān)文德純
城域價(jià)值
城市從來不是一個(gè)孤立的存在。提到佛山，廣佛一體化、珠三角經(jīng)濟(jì)圈被屢屢提及。佛山這座城市內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)的強(qiáng)健，以及對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)的延展，也在改變著佛山在珠三角經(jīng)濟(jì)圈中的城域新價(jià)值。
謝逸楓：交通完善將強(qiáng)化佛山的城市價(jià)值
佛山立體交通網(wǎng)絡(luò)一旦形成，會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化佛山作為珠三角一體化體系中，“副中心城市”的功能，有可能成為廣州、深圳之后的廣東第三城市。
數(shù)據(jù)顯示，去年廣州大概有600億元的購房款流到佛山，這說明佛山限購政策的多次調(diào)整只是錦上添花，廣州客對(duì)佛山的認(rèn)可更多的是來自廣佛線的開通，拉近了兩地的距離，看到了佛山樓市的升值空間。
這幾年，廣州城市區(qū)域的外擴(kuò)區(qū)域也在往從化、增城、蘿崗等區(qū)域發(fā)展。雖然這些區(qū)域已經(jīng)被劃分為廣州的新區(qū)，但是樓市的發(fā)展?jié)摿θ源嬖诓淮_定因素。即使現(xiàn)在這些區(qū)域樓市均價(jià)較低，但實(shí)際上缺乏真正的居住人口，人居和商務(wù)商業(yè)氛圍都不足。相比廣州的從化、增城、蘿崗等區(qū)域，佛山的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟，商業(yè)配套，交通配套、公共配套等都比較完善，也有一定的人口數(shù)量保證，未來的升值空間比較大。無論是從居住的舒適度，還是從投資的風(fēng)險(xiǎn)上考慮，我認(rèn)為都比廣州外擴(kuò)的區(qū)域更有發(fā)展?jié)摿Α?br />
駱儀克：交通網(wǎng)絡(luò)增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力
一個(gè)城市交通網(wǎng)的完善，不僅能帶動(dòng)所在城市的土地開發(fā)，還能增強(qiáng)其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)升值。隨著未來幾年軌道交通的快速發(fā)展，佛山不僅會(huì)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，也將有效地改變佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。隨著發(fā)展的不斷深入，這種改變將越來越明顯。
目前，佛山隨著城市的快速發(fā)展，人口急劇增加。中心城區(qū)發(fā)展比較成熟，商業(yè)體、住宅扎堆，高樓林立。過去由于通行能力有限，人們?yōu)榱朔奖憔蜆I(yè)、生活方便，只能生活在離市中心比較近的地方。現(xiàn)在，軌道交通的建設(shè)拉近了空間的距離感，具有快捷、安全、大容量的特點(diǎn)，不僅能及時(shí)疏解大量密集人群，而且可以誘導(dǎo)人們遠(yuǎn)離市中心居住，從而改變?nèi)藗冏≌闹脴I(yè)習(xí)慣。
保利華南營(yíng)銷總監(jiān)：交通促進(jìn)更多廣州客“導(dǎo)入”佛山
交通的發(fā)展，首先是帶動(dòng)城市區(qū)域的發(fā)展。而這種利好信息對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)則體現(xiàn)在，可以將廣州更有購買力的客戶群通過交通導(dǎo)入佛山。
比如三山新城的發(fā)展，計(jì)劃以高速鐵路和魁奇路東延線等兩條主要交通廊道為界。南海輕軌7月12日動(dòng)工，對(duì)三山新城意義也很重大。工程建成后，南海中心區(qū)至三山新城只需十分鐘，而三山新城到廣州南站只需十幾分鐘。也就是說，三山新城將融入南海中心城區(qū)。加上其超前規(guī)劃，豐富的水資源與原生態(tài)環(huán)境，樓價(jià)的“洼地效應(yīng)”，將吸引更多廣佛人居注投資。
產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)
佛山作為工業(yè)之都，在探討其交通脈絡(luò)的演變時(shí)，避不開對(duì)城市、產(chǎn)業(yè)、人的聯(lián)動(dòng)與共融的思考。交通網(wǎng)絡(luò)如何一步步串聯(lián)起這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)？又如何激活沿線產(chǎn)業(yè)的活力？產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)，形成了佛山這座城市發(fā)展的一條鮮明路徑。
馬錦添：交通網(wǎng)帶動(dòng)了佛山產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展
佛山經(jīng)過多年發(fā)展，交通網(wǎng)也在不斷的延伸并完善中，同時(shí)也帶動(dòng)了這個(gè)城市的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如佛山的順德樂從—龍江的家具業(yè)產(chǎn)銷帶、石灣-南莊的陶瓷產(chǎn)業(yè)帶、大良—榮桂的電器制造業(yè)帶等第二產(chǎn)業(yè)。
交通也使得佛山的各類產(chǎn)業(yè)，能夠很好地對(duì)外輸出，因此各類產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值也在不斷提升中。而交通脈絡(luò)的不斷變化，也引起了很多地產(chǎn)開發(fā)商的興趣，樓盤的價(jià)值很大部分是依托其附近成熟的交通網(wǎng)絡(luò)。
文德純：立體交通促進(jìn)佛山產(chǎn)業(yè)升級(jí)
未來以廣州南站為首，輔以輕軌、地鐵等立體交通網(wǎng)絡(luò)的完善，會(huì)給佛山帶來一批批人才，如工業(yè)設(shè)計(jì)類的人才、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)類的人才等。這些人才的注入會(huì)帶動(dòng)佛山工廠的制造環(huán)節(jié)。當(dāng)這個(gè)互動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈被打通之后，甚至?xí)?dòng)周邊廣告、專利申請(qǐng)、律師事務(wù)所等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終由第三產(chǎn)業(yè)來推動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。當(dāng)然佛山抓住這個(gè)機(jī)遇的前提條件是，除了交通構(gòu)建的日益完善，還需要政府加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)扶持。
謝逸楓：高鐵帶動(dòng)工商產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移
佛山借助高鐵，將可直接到貴州、湖北等省份，甚至可以延伸到港澳，經(jīng)濟(jì)所能輻射的范圍被擴(kuò)大。這有利于吸引珠三角的商家，來佛山發(fā)展。其中對(duì)于珠三角其他城市而言，最有利的是實(shí)現(xiàn)工商產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，能夠從佛山走出去。
曹紹林：產(chǎn)業(yè)成熟拉動(dòng)樓市需求的增量
像禪城南莊，本地人口不到20萬，加上外來務(wù)工和流動(dòng)人口，南莊現(xiàn)在有四五十萬人。本地人買房的需求早幾年前已經(jīng)飽和，這幾年的樓房成交很多是外來人口推動(dòng)。為什么？因?yàn)槟锨f有陶瓷等產(chǎn)業(yè)支撐。
獅山城區(qū)產(chǎn)業(yè)對(duì)樓市的拉動(dòng)，也很明顯。過去獅山很少人，但獅山工業(yè)園發(fā)展起來之后，一批技術(shù)類人員落戶，帶來了一大批住宅需求。大瀝以前是國(guó)道經(jīng)濟(jì)，處于兩條國(guó)道交匯處，形成了專業(yè)市場(chǎng)，隨著人口流動(dòng)加速，形成了大量住房需求?，F(xiàn)在大瀝的住房需求中，外來人口甚至超過了60%。不過產(chǎn)業(yè)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的拉動(dòng)，需要一個(gè)前提，那就是產(chǎn)業(yè)需達(dá)到一個(gè)較為成熟的狀態(tài)。
城脈溢價(jià)
踩著城市網(wǎng)絡(luò)布局的節(jié)點(diǎn)，佛山地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入，尋求著地產(chǎn)升值的更大空間。城市軌道的不斷注入，究竟能撬動(dòng)其多大的動(dòng)能？不可否認(rèn)的是，隨著佛山這座城市軌道脈絡(luò)的愈發(fā)完善，樓市的溢價(jià)空間被大大拓展。
馬錦添：完善的交通路網(wǎng)提升地產(chǎn)附加值
高鐵、輕軌和地鐵對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的拉動(dòng)，主要表現(xiàn)在吸引更多異地客，不僅僅是廣佛地區(qū)的，還有附近其他市區(qū)的和西南地區(qū)的各路人士。高鐵、輕軌邊緣的樓盤不斷升值，在高鐵和輕軌周圍越來越多的樓盤興起。
以長(zhǎng)信東海銀灣項(xiàng)目為例，我們這個(gè)項(xiàng)目位于桂瀾路主干道旁，從現(xiàn)在的南桂路地鐵到項(xiàng)目，坐車只需幾分鐘的時(shí)間。未來六號(hào)線的石肯站，也將在項(xiàng)目附近。從項(xiàng)目開始，經(jīng)過佛山一環(huán)，自駕到廣州也只需30分鐘左右。
不斷完善的交通路網(wǎng)，明顯提升了項(xiàng)目的附加值，現(xiàn)在很多地產(chǎn)項(xiàng)目布局也是如此。交通路網(wǎng)的不斷發(fā)展，對(duì)于佛山的產(chǎn)業(yè)、商圈、地產(chǎn)行業(yè)等沖擊很大，但同時(shí)也給了佛山樓市一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。
李銳：交通對(duì)樓市的拉動(dòng)離不開配套的完善
交融網(wǎng)絡(luò)對(duì)住宅和商業(yè)項(xiàng)目會(huì)帶來一定影響，尤其是對(duì)公寓型項(xiàng)目和剛需項(xiàng)目的拉動(dòng)尤為明顯。如季華路打通以后，綠島湖片區(qū)與周邊的連接更加緊密。一旦2018年綠島湖地鐵站開通，這一片區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)更大。
但不可忽視的一點(diǎn)是，交通對(duì)樓市的拉動(dòng)，一定離開生活配套的完善。還是以綠島湖為例，今年五一，很多佛山人甚至廣州人來綠島湖游玩，但大多人只是拍拍照，呆了1-2個(gè)小時(shí)就走了，因?yàn)榕c之配套的餐飲等服務(wù)還沒有到位，聚集不了人流。所以，開發(fā)商要在便利的交通基礎(chǔ)行，把配套服務(wù)做好，提升地產(chǎn)價(jià)值。
曹紹林：佛山一環(huán)直接拉動(dòng)沿線樓盤價(jià)格
佛山一環(huán)的跨度很大，既經(jīng)過人口密集度很高的東線區(qū)域，也經(jīng)過了人口密集度不高的北線、西線、南線，后者分布著很多廠房、工業(yè)區(qū)。在東線區(qū)域，從里水開始，經(jīng)過黃岐、鹽步、桂城，接著經(jīng)過平勝橋，然后就到了季華路，交通便利。拿里水來說，佛山一環(huán)開通之前，里水鎮(zhèn)保利紫山項(xiàng)目洋房售價(jià)不到3000元/平方米。后來一環(huán)開通后，項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升非常明顯。這兩年，該項(xiàng)目售量一年賣10多億元，單價(jià)上漲到了8000—9000元/平方米。
保利華南營(yíng)銷總監(jiān)：地鐵規(guī)劃為佛山樓市帶來利好
無論是香港、北京，還是上海、廣州的地鐵上蓋物業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益普遍較好，方便人們出行，能夠?yàn)樯虡I(yè)帶來大量的人流量。目前佛山地鐵經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還處于初級(jí)階段。但地鐵規(guī)劃帶來的利好，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)來說至關(guān)重要。選擇布局在地鐵沿線，是地產(chǎn)商降低風(fēng)險(xiǎn)的一種做法。
城圈紅利
交通網(wǎng)絡(luò)所攪動(dòng)的，不僅僅是一個(gè)個(gè)孤立的商業(yè)項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)帶。隨著東西南北各異的交通軌道交織，佛山的商圈經(jīng)濟(jì)也在愈發(fā)活躍，多中心商圈迸發(fā)。多條城市“黃金經(jīng)濟(jì)線”縱橫交錯(cuò)，帶動(dòng)人流、物流、商流和信息流的高度融合，釋放著更大的地產(chǎn)潛力。
馬錦添：地鐵帶來佛山新一輪商圈的自我革新
佛山地鐵時(shí)代的到來的這幾年，地鐵沿線店鋪?zhàn)饨痫j升、交易額上漲、地鐵沿線物業(yè)升值是有目共睹的。圍繞佛山地鐵形成的商圈，也在不斷發(fā)展壯大，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
應(yīng)該說，地鐵的投用，讓原本孤立的一個(gè)個(gè)商圈串聯(lián)成商業(yè)帶，給消費(fèi)者帶來便利的同時(shí)，更促進(jìn)商圈之間的溝通與競(jìng)爭(zhēng)。最明顯的是傳統(tǒng)商圈的更新?lián)Q代。以祖廟商圈和南海大道商圈為例，自地鐵開通以來，為留住消費(fèi)力，這兩個(gè)商圈在加大商場(chǎng)購物環(huán)境、建筑外立面美化等硬件的同時(shí)，也進(jìn)行了一系列的業(yè)態(tài)更新。
曹紹林：地鐵交匯處將形成佛山未來的大商圈
像廣州、深圳、上海，甚至日本，大的商圈一般位于地鐵與地鐵之間的交匯處，其所形成的地鐵人流密集區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)帶來源源不斷的消費(fèi)力。在佛山，目前建成的地鐵線路中，人流比較集中的有桂城站、千燈湖站、祖廟站，這些地方已逐漸形成了一個(gè)個(gè)商圈。
未來隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，規(guī)劃中的地鐵線和地鐵線交匯處會(huì)，佛山會(huì)產(chǎn)生新的更大的商圈。像東平新城，在規(guī)劃中，處于地鐵2號(hào)線和3號(hào)線的交匯處，同時(shí)在未來規(guī)劃中，這個(gè)地方也會(huì)有輕軌經(jīng)過。圍繞這種交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也涌現(xiàn)出了保利東灣、星都匯、金海M-city等一批地產(chǎn)項(xiàng)目。
駱儀克：成功的地鐵商圈要遵循“差異化”原則
未來，隨著軌道交通的建設(shè)和完善，交通的便捷性會(huì)吸引周邊區(qū)域及附近城市的人群，增加有效消費(fèi)。但是，只有具備“獨(dú)特性、差異性和不可復(fù)制性”的商業(yè)，才具有真正的吸引力。
文德純：圍繞廣州南站所形成的大商圈在加速
廣州南站開通以后，從深圳到廣州、武漢、北京一條線串聯(lián)起了南北交通大動(dòng)脈。同時(shí)從廣州到貴州等西部城市的脈絡(luò)也被打通，一個(gè)圍繞著廣州南站所形成的大商圈正在加速，佛山便是位居其中的重要城市。
保利華南營(yíng)銷總監(jiān)：一環(huán)促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)圈層的形成
“一環(huán)”的建成，利于促進(jìn)城市各層次經(jīng)濟(jì)圈層的構(gòu)建。在“一環(huán)”以西地區(qū)，是南海中心商務(wù)區(qū)的外延承接地，可能發(fā)展成商貿(mào)零售、娛樂飲食等綜合休閑商業(yè)區(qū)及高密度居住區(qū)。桂瀾路南段休閑商業(yè)區(qū)，由南向北延伸，所以該片區(qū)也可能發(fā)展為沿桂瀾路休閑商業(yè)帶。而“一環(huán)”以東，依托便利的交通和良好的服務(wù)配套，也有可能發(fā)展成無污染的都市型產(chǎn)業(yè)區(qū)。
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