小區(qū)要逐步開放道路引熱議專家稱需居民同意
2016-02-23
《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》近日印發(fā),其中提出,加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè),分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題,促進(jìn)土地節(jié)約利用?！霸瓌t上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話,昨日引發(fā)熱議,已建成小區(qū)誰(shuí)有權(quán)決定開放今后沒(méi)有封閉式小區(qū),是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)小區(qū)開放后安全如何保證對(duì)于這些公眾關(guān)心的問(wèn)題,昨日新京報(bào)記者采訪了相關(guān)專家。本版采寫/新京報(bào)記者馬力沙璐<br/><strong>1現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻</strong><br/>去一個(gè)不遠(yuǎn)的地方,從地圖上看,明明直線距離很近,但實(shí)際上一個(gè)龐大的院子橫在眼前,要過(guò)去的話,只能繞過(guò)大院或小區(qū),走很遠(yuǎn)的路才能到達(dá)目的地,這是不少市民日常生活中都會(huì)遇到的問(wèn)題。<br/>城市規(guī)劃專家說(shuō),其實(shí)北京的道路寬度并不比國(guó)際上其他大城市窄,甚至要更寬,但擁堵的很大一個(gè)原因,就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢,道路微循環(huán)不好。<br/>此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示,從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京,能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路,而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。<br/>國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,西方國(guó)家城市發(fā)展一直是小街區(qū),路網(wǎng)密,不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況,<br/>而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通,而且從多個(gè)方面影響了城市生活。專家說(shuō),大部分生活性的街道上,應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上,有一些小商店,有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場(chǎng)所等,會(huì)讓人很舒服。而如果走在一條街上,旁邊只是圍墻,你就會(huì)覺(jué)得這條路很長(zhǎng)。<br/>記者了解到,此前北京的規(guī)劃部門也對(duì)大院拆墻透綠進(jìn)行了探索和努力。比如結(jié)合具體項(xiàng)目,如果是大院里的項(xiàng)目要改擴(kuò)建申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃,規(guī)劃部門就會(huì)要求其將大院里的一些支路,隨著項(xiàng)目建設(shè)騰退干凈,地上沒(méi)有建筑物,將來(lái)如果拆了院墻,這些支路就有通行的可能性。<br/><strong>2誰(shuí)有權(quán)讓小區(qū)開放內(nèi)部道路</strong><br/>北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為,對(duì)于已有小區(qū)是否開放,應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。<br/>他說(shuō),一個(gè)小區(qū)使用的土地,無(wú)論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地,還是建設(shè)住宅樓的土地,都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán),建設(shè)完成后出售給業(yè)主,而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”。同時(shí),《物權(quán)法》中規(guī)定,小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的,產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此,對(duì)于已有的小區(qū)來(lái)說(shuō),是否開放,應(yīng)該由業(yè)主共同決定。<br/>北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),意見(jiàn)中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,用了“逐步”一詞。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更,或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無(wú)法居住需重建時(shí)再變更。<br/>昨日有人提出,小區(qū)的綠地、道路等是否計(jì)入到買房時(shí)公攤面積,如果是的話,小區(qū)開放應(yīng)給買房的業(yè)主予以補(bǔ)償。<br/>專家表示,就北京而言,小區(qū)的綠地、道路等是沒(méi)有計(jì)入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積,業(yè)主擁有土地使用權(quán),但不是分?jǐn)偯娣e。<br/>中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,政府的出發(fā)點(diǎn)是好的,但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求。<br/>王衛(wèi)國(guó)表示,小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的,從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主,按照物權(quán)法的規(guī)定,住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有,這些道路不只有通行功能,還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外,完全打開也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題,政府不能強(qiáng)行推行,要尊重《物權(quán)法》。<br/><strong>3開放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償</strong><br/>如何釋放小區(qū)中的道路資源王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,從法律上講,政府要協(xié)商推進(jìn),比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商,還要進(jìn)行補(bǔ)償。<br/>同時(shí),要區(qū)別對(duì)待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情況下,要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào);對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,圍墻打開對(duì)于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義,反而增加了安全隱患,就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能,以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”。<br/>此外,對(duì)于單位大院,王衛(wèi)國(guó)表示,比住宅小區(qū)的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些,很多是國(guó)有單位,但也有一些企業(yè)單位,因此也不能一概而論。<br/>這里面的關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權(quán),它包括兩類,劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán),而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán)。<br/>王衛(wèi)國(guó)表示,劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得的,這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回,只要適當(dāng)補(bǔ)償即可;對(duì)于出讓土地使用權(quán),政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要,收回中還需要論證,并進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)成本,以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施,包括如噪音、污染等一系列問(wèn)題,都要統(tǒng)籌進(jìn)行。<br/><strong>4街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消</strong><br/>北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),新建小區(qū)街區(qū)化,從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門,就有不少都是以單獨(dú)的樓棟為單元。<br/>那如果都是單獨(dú)的樓棟,沒(méi)有了小區(qū),沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,那是否還需要物業(yè)是否還要交物業(yè)費(fèi)<br/>對(duì)此,樓建波說(shuō),所謂物業(yè),是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施,也是需要維護(hù)的。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施,只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定。<br/>“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變,只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf(shuō),因此物業(yè)公司不會(huì)消失,業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù),只是服務(wù)形式的變化,如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái),門口有保安值守,將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門口來(lái)值守,而開放后的道路上則由警察來(lái)巡邏。<br/>至于道路開放后是否會(huì)切割小區(qū),造成物業(yè)不好管理樓建波認(rèn)為這也不是問(wèn)題,“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了,并沒(méi)有影響到物業(yè)管理。”<br/>同時(shí),樓建波建議,在具體執(zhí)行時(shí)不能“一刀切”,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn)?！敖謪^(qū)制是一個(gè)系統(tǒng)工程,不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū),形成微循環(huán)的道路,那么如果三個(gè)小區(qū)挨著,一個(gè)小區(qū)打開了,另外兩個(gè)沒(méi)有打開,道路還是循環(huán)不了,反而成為了斷頭路?！?lt;br/><strong>5圍墻打開怎么保障小區(qū)安全</strong><br/>推行街區(qū)制后,很多人擔(dān)心,以后小區(qū)的物業(yè)如何管理小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加中國(guó)人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為,這個(gè)問(wèn)題不能一概而論,不是所有小區(qū)打開就會(huì)影響安全,也不是所有小區(qū)打開就對(duì)交通有利,要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。<br/>王太元表示,所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學(xué)的,有些社區(qū)不適合開放,比如小區(qū)內(nèi)道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放,因此應(yīng)該實(shí)事求是、因地制宜。在推行時(shí),需要進(jìn)行大量的調(diào)查工作,如社會(huì)治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等。<br/>此外,王太元指出,小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來(lái)解決,封閉也不能解決安全問(wèn)題,要靠管理和防范等多個(gè)方面,如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。<br/>小區(qū)打開后,通行車輛多了,噪音問(wèn)題如何解決,是否會(huì)擾民王太元認(rèn)為,首先要看擾民到什么程度,通過(guò)調(diào)查研究,判斷通行之后是否安裝隔音墻,對(duì)于不同的問(wèn)題。包括噪音,涉及的問(wèn)題都要制定具體的、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決,不能一刀切。<br/><strong>6學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響</strong><br/>中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉表示,原來(lái)城市設(shè)計(jì)中,單位大院比較多,這與行政管理體制相關(guān),單位管一切,之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變,從其他國(guó)家的城市管理經(jīng)驗(yàn)看,這是一個(gè)大趨勢(shì)。<br/>對(duì)學(xué)區(qū)房和擇校來(lái)說(shuō),與以前單位邊有個(gè)很好的學(xué)校有直接關(guān)系,如之前北京取消的共建學(xué)校,就屬于單位和學(xué)校的共建?，F(xiàn)在,城市管理理念在逐漸的改變。<br/>因此,小區(qū)打開后對(duì)學(xué)區(qū)房可能會(huì)有一定影響。儲(chǔ)朝暉分析說(shuō):“街道和小區(qū),是過(guò)去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素。未來(lái)小區(qū)打開后,如果不改變街道的管轄,應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響,如果打開后改變街區(qū)的管轄,可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。<br/>儲(chǔ)朝暉認(rèn)為,對(duì)于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮,一方面,一個(gè)好學(xué)校是長(zhǎng)期積累起來(lái)的,周圍居民也較為穩(wěn)定,除了新建小區(qū),要改變是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,不會(huì)出現(xiàn)劇烈的變化;另一方面,學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來(lái)說(shuō),屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”,顯示水位在哪里,但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo),實(shí)際問(wèn)題是教育均衡問(wèn)題,這個(gè)問(wèn)題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降,“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo),如果水位改變,浮標(biāo)高低也會(huì)改變。水位就是指房子的價(jià)值”。<br/>最后,儲(chǔ)朝暉表示,作為城市社區(qū)管理,從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看,從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡,公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮,而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過(guò)多掛鉤。
