地鐵企業(yè)紛紛殺進(jìn)房地產(chǎn)廣州地鐵200億巨資搶地
2017-12-05
12月1日，廣州年內(nèi)總價(jià)最高地塊——起始價(jià)高達(dá)131.55億元的地鐵上蓋地塊掛牌出讓，為廣州地鐵集團(tuán)競得。而在11月27日，廣州地鐵公司已經(jīng)以63.83億元拿下番禺區(qū)的一宗地鐵上蓋商住地塊。
據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)已成為廣州地鐵集團(tuán)的核心支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是未來的利潤中心。為了加大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度，廣州地鐵自去年以來已經(jīng)和越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)等廣州本地國有房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，并在今年7月，成立了廣州軌道交通城市更新基金。
根據(jù)合作協(xié)議，在政府收儲(chǔ)的地鐵沿線土地設(shè)條件出讓時(shí)，由廣州地鐵底價(jià)競得項(xiàng)目后，越秀集團(tuán)旗下的越秀資產(chǎn)將以市場合理價(jià)格為原則溢價(jià)收購股權(quán)，雙方共同參與項(xiàng)目開發(fā)。
有知情人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“這兩宗地塊便是按上述模式操作，廣州地鐵只是出面拿地，拿下土地后會(huì)和越秀地產(chǎn)合作，但具體的股權(quán)比例和分工還未確定?！?br />
廣州地鐵斥巨資拿地
掛牌文件顯示，12月1日出讓的廣州市地鐵13號(hào)線增城區(qū)官湖車輛段及上蓋地塊，為交通場站用地兼容居住用地、中小學(xué)用地，宗地面積為323348.3平方米，計(jì)容建面為877011平方米（其中住宅不超過795958平方米），起始價(jià)為1315517萬元，是廣州市年內(nèi)推出的總價(jià)最高地塊，也是歷史上的第二高。
該地塊的競買條件較為苛刻，要求競買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)，因此地塊最終為廣州地鐵集團(tuán)以底價(jià)競得，樓面地價(jià)15000元/平方米，除配建外樓面地價(jià)15937元/平方米。
11月27日，廣州市番禺區(qū)鐘村街漢溪村BA0904007地塊掛牌出讓。資料顯示，該地塊宗地面積70936平方米，土地用途為商業(yè)商務(wù)、娛樂康體、二類居住用地，計(jì)容建筑面積29萬平方米（其中住宅比例不超過50%）。地塊出讓的起始價(jià)為63.83億元，折合樓面地價(jià)2.2萬元/平方米。
地塊也要求競買人具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)，商嘗酒店建筑面積不得低于商業(yè)商務(wù)建筑面積的60%且需全部自持，剩余商務(wù)辦公建筑面積自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后自持滿5年方可轉(zhuǎn)讓。由于限制頗多，該地塊只有廣州地鐵報(bào)價(jià)，最終以底價(jià)成交。
“這完全是一個(gè)定向招拍掛項(xiàng)目，條件設(shè)置就差沒寫競得企業(yè)名了。63.8億的總價(jià)雖高，但2.2萬/平方米的樓面價(jià)卻是超便宜。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，地塊所在板塊目前新房的房價(jià)隨便都過4萬元/平方米，未來奔5萬元/平方米毫無壓力，但傳統(tǒng)房企是不可能撿到這個(gè)便宜的。
聯(lián)手地方國企共享土地盛宴
不到一個(gè)星期的時(shí)間，廣州地鐵就在土地市場花了接近200億元的資金，而過去，廣州地鐵幾乎不在土地公開掛牌市場露面的。
來自廣州地鐵官網(wǎng)的信息顯示，廣州地鐵實(shí)施多元化經(jīng)營開發(fā)，根據(jù)“地鐵+物業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)已成為廣州地鐵集團(tuán)的核心支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)事業(yè)總部是全面負(fù)責(zé)地鐵沿線土地和物業(yè)開發(fā)的業(yè)務(wù)管理部門和經(jīng)營實(shí)體，已開發(fā)的物業(yè)面積超過100萬平方米，包括動(dòng)漫星城地下商城、南海金融城及萬勝廣場等多個(gè)商業(yè)與住宅項(xiàng)目。廣州地鐵在建物業(yè)面積超過120萬平方米，計(jì)劃開發(fā)7個(gè)車輛段上蓋物業(yè)，計(jì)劃興建物業(yè)面積超過500萬平方米。未來還將結(jié)合地鐵線網(wǎng)規(guī)劃，大力開展地鐵沿線土地儲(chǔ)備和物業(yè)開發(fā)。
而廣州地鐵斥巨資購地的底氣，來自于經(jīng)營模式的創(chuàng)新和盟友的支持。今年7月10日，廣州軌道交通城市更新基金成立，戰(zhàn)略發(fā)起人為越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)及珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)，首期規(guī)模200億元。該基金主要圍繞軌道交通沿線場站，開展土地一級(jí)整備并交政府收儲(chǔ)，同時(shí)對(duì)地塊申請(qǐng)調(diào)規(guī)及設(shè)置出讓條件，實(shí)現(xiàn)土地一二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)。
“這兩宗地鐵上蓋物業(yè)基本是按照此前廣州地鐵和越秀地產(chǎn)的合作協(xié)議來操作，前者憑借背景優(yōu)勢定向拿地，后者通過股權(quán)收購參與開發(fā)?！耙晃恢槿耸勘硎尽?br />
鄧浩志透露，除了這兩宗已經(jīng)成交的地塊，廣州還將推出白云、蘿崗等地的地鐵上蓋土地，有多個(gè)大型TOD項(xiàng)目即將落地，而這些項(xiàng)目的主人一定都是廣州地鐵?？梢灶A(yù)見，廣州一位新的“大地主”即將誕生，廣州地鐵將成為未來廣州樓市中的主要房企。
