軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄
2020年1月
目 錄
第一部分各地軌道交通節(jié)地模式總體情況
第二部分各地軌道交通節(jié)地模式簡介
?。ㄒ唬┍本┦形迓奋囕v段上蓋綜合利用模式
?。ǘ┥虾Ｊ猩徎返罔F站復(fù)合利用模式
（三）廣州萬勝廣場地上地下空間綜合開發(fā)模式
?。ㄋ模┥钲谑星昂＞C合交通樞紐站城一體化開發(fā)模式
（五）杭州市七堡車輛段上蓋綜合體模式
?。┏啥际写藜业晖＼噲鼍C合開發(fā)模式
第一部分 各地軌道交通節(jié)地模式總體情況
軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)，是指在城市軌道交通場站綜合體建設(shè)中，場站用地及周邊土地統(tǒng)一規(guī)劃，地上與地下空間聯(lián)動開發(fā)，一體化設(shè)計和實施商服、住宅及公共配套等的開發(fā)模式。通過將軌道交通建設(shè)項目與其他非交通開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、投融資、建設(shè)、運營等環(huán)節(jié)統(tǒng)籌考慮，可以更好地滿足城市功能空間需求，促進土地節(jié)約利用，同時還兼具為軌道交通建設(shè)融資的功能。
一、軌道交通節(jié)地模式的主要做法
近年來，部分地區(qū)優(yōu)化城市軌道交通場站單一的建設(shè)模式，增加商服、住宅及公共配套等功能，推動土地復(fù)合利用，提高土地產(chǎn)出效益。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、杭州、廣州等地已開發(fā)軌道交通綜合開發(fā)項目16個，在建項目10個，已批準建設(shè)項目50個，在實踐探索和政策創(chuàng)新中積累了較為豐富的經(jīng)驗。
北京市五路車輛段項目采取了從地下車站到停車場上蓋多層次、多空間的一體化設(shè)計，綜合利用部分負二層為車輛段運用庫房，負一層為住宅配套車庫及設(shè)備用房，蓋上為商品住宅和公租房等；咽喉區(qū)打造為綠色公共活動空間；落地區(qū)地下空間與地鐵站廳層、公交首末站無縫接駁。
上海市開展對蓮花路地鐵站的復(fù)合利用改造工作，結(jié)合供地周邊的原地鐵站房、公交首末站、社區(qū)配套用房和商業(yè)，建設(shè)綜合性軌道交通上蓋物業(yè)，并在站臺廣場地下修建停車庫，形成一站式綜合消費場所。
廣州市萬勝廣場項目通過將地鐵功能與商業(yè)開發(fā)功能整合，把原本性質(zhì)單一的線網(wǎng)運營指揮中心與商業(yè)開發(fā)功能疊加。通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實施，將線網(wǎng)指揮中心優(yōu)化成大型地鐵上蓋商業(yè)廣場。
深圳市前海綜合交通樞紐項目采取“站城一體化”設(shè)計理念，地下為軌道線路及地下車庫，通過人行通道串聯(lián)軌道車站、公交場站、出租車場站及上蓋物業(yè)；地面層為城市廣場；地上二層通過物業(yè)的裙樓和連廊與項目周邊地塊連接。
杭州市七堡車輛段項目在滿足綜合維修大樓、控制中心等建筑布置的情況下，對列車停放區(qū)、檢修庫等區(qū)域的土地進行分層利用，落地區(qū)為地鐵車站、地下公共過街通道和停車泊位等居住配套；上蓋區(qū)首層為地鐵功能區(qū)；二層為公共停車位；三層及以上為綠化、教育、居住等多種業(yè)態(tài)。
成都市崔家店停車場綜合開發(fā)項目依托軌道交通，通過統(tǒng)一開發(fā)高效利用土地，將居住、交通、購物、就業(yè)高度結(jié)合起來。項目地下為雙層地鐵停車場設(shè)施；地上為綜合開發(fā)項目，可修建二類住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、地鐵線網(wǎng)控制中心、公園綠地及道路。
二、軌道交通節(jié)地模式的主要特點
軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)項目用途復(fù)雜，包括地下空間使用權(quán)、地面市政道路、公園、住宅、商業(yè)等多種用地類型，涉及供地方式、供地價格、規(guī)劃手續(xù)、權(quán)屬登記等各個環(huán)節(jié)。各地綜合運用多種手段，加強工作管理，創(chuàng)新節(jié)地模式，探索符合軌道交通特點的土地利用方式。
?。ㄒ唬┰谥贫仍O(shè)計上，制定了管理辦法、編制了專項規(guī)劃。
為確保軌道交通綜合開發(fā)項目順利實施，加強地上地下空間、軌道交通場站與周邊用地的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)同建設(shè)，各地相繼出臺了相關(guān)政策文件。
北京市出臺了《關(guān)于加強軌道交通場站與周邊用地一體化規(guī)劃建設(shè)的意見》，優(yōu)化項目審批和土地供應(yīng)機制，明確投資分攤和收益分配機制，促進軌道交通設(shè)施與城市功能有機融合。
上海市印發(fā)了《關(guān)于推進本市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實施意見》，對軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)的規(guī)劃條件、開發(fā)方式、開發(fā)主體、收益管理作了積極探索。
廣州市印發(fā)了《廣州市軌道交通場站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)實施細則(試行)的通知》等政策，支持建設(shè)綜合交通樞紐，打造綠色出行交通系統(tǒng)，推進土地集約高效利用。
深圳市在《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》基礎(chǔ)上，編制前海開發(fā)單元規(guī)劃，加強公共交通集散點與上蓋物業(yè)開發(fā)的聯(lián)動，提高項目周邊地區(qū)土地能效。
杭州市出臺了《杭州市城市軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)土地供應(yīng)實施辦法》、《杭州市城市軌道交通上蓋物業(yè)預(yù)留工程前期審批指導(dǎo)辦法（試行）》，開展了地鐵車輛段上蓋綜合開發(fā)專題城市設(shè)計，編制了《杭州市地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃（2012-2020）》，加強與軌道交通等專項規(guī)劃的銜接協(xié)調(diào)，通過控制性詳細規(guī)劃明確重點地區(qū)開發(fā)利用等內(nèi)容。
（二）在供地方式上，大多采取分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。
依據(jù)現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，對符合《劃撥用地目錄》的交通用地部分，仍以劃撥方式供地，其他部分需招拍掛出讓的，主要采取招標、掛牌出讓，也有采取協(xié)議出讓、作價出資等方式。
北京市五路車輛段項目采用分層確權(quán)，創(chuàng)新立體釘樁方式以綜合服務(wù)設(shè)備結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層底板防水層為界，合理劃分軌道交通與二級開發(fā)使用功能，將結(jié)構(gòu)預(yù)留階段難以實施的融合性設(shè)計理念及軌道交通運營安全等相關(guān)要求，納入土地招拍掛文件，由二級競得人接續(xù)落實一體化相關(guān)事宜。
上海市創(chuàng)新軌道交通綜合開發(fā)土地利用方式，鼓勵主體發(fā)揮自身優(yōu)勢，軌道交通建設(shè)主體、相關(guān)企業(yè)可以單獨或聯(lián)合設(shè)立開發(fā)主體，軌道交通場站綜合建設(shè)用地可以采取協(xié)議方式出讓給開發(fā)主體。
廣州市創(chuàng)新采用高程坐標方式，實現(xiàn)軌道交通上蓋用地分層出讓新模式，并根據(jù)軌道交通場站綜合體用地的土地來源，同時結(jié)合城市更新政策，按不同類別確定不同的收儲補償標準及流程。
深圳市對地下使用權(quán)空間進行分層控制，通過技術(shù)手段創(chuàng)新，建立三維立體模型明確不同用地空間范圍，理清地下空間邊界關(guān)系。將前海綜合交通樞紐上蓋物業(yè)項目用地作價出資給深圳市地鐵集團有限公司，項目用地地上和地下空間同時供應(yīng)給地鐵集團。
杭州市采取差異化供地模式，將空間使用權(quán)進一步細化，符合《劃撥用地目錄》的非經(jīng)營性地上、地下空間，以劃撥方式供應(yīng)；不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地下空間，以協(xié)議方式供應(yīng)；不具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件的經(jīng)營性地上空間，可帶技術(shù)條件以招拍掛方式公開出讓；具備單獨規(guī)劃建設(shè)條件或與地鐵場站有地下連通要求的經(jīng)營性地上、地下空間，以招拍掛方式公開出讓。
成都市采取整體規(guī)劃、整體供地、分層登記，建立了在同一宗土地上劃撥與出讓方式相結(jié)合、地上與地下項目相結(jié)合、經(jīng)營性用地與市政設(shè)施用地相結(jié)合的軌道交通上蓋綜合開發(fā)項目協(xié)議出讓整體供地新模式。
?。ㄈ┰诠┑貎r格上，一般按不同用途綜合計算。
對地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價格確定，因國家層面尚未專門規(guī)定，各地實際做法不一。
廣州市萬勝廣場項目地塊出讓合同約定“本合同項目國有建設(shè)用地出讓價款未包括地下建筑面積出讓價款。地下車庫按出讓宗地所在地段工業(yè)用途基準地價的50%補交土地出讓金；地下商業(yè)、商務(wù)等經(jīng)營性用途按地上可售面積成交樓面單價50%計收”。
深圳市前海綜合交通樞紐項目作價出資方案中，為保障現(xiàn)有軌道運營安全引起投資增加等因素，對地上和下空間不單獨確定使用權(quán)價格。
杭州市規(guī)定，地下空間補辦出讓手續(xù)時，地下一層土地出讓金按照基準地價對應(yīng)用途樓面地價（容積率為2.0）的20%收取，地下二層減半，地下三層不再計繳土地出讓金。按規(guī)定補辦出讓手續(xù)后，允許地下空間按照最小基本單元分割轉(zhuǎn)讓。
第二部分 各地軌道交通節(jié)地模式簡介
?。ㄒ唬┍本┦形迓奋囕v段上蓋綜合利用模式
一、基本情況
五路車輛段為北京地鐵10號線和6號線的共用停車場，項目規(guī)劃占地23公頃，其中包含地鐵10號線和6號線的換乘站慈壽寺站一部分主體和附屬設(shè)施。五路車輛段綜合利用部分建筑規(guī)模約33萬平方米，功能為商品住宅、公租房、商業(yè)辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施。
二、主要做法
1.規(guī)劃設(shè)計理念
遵循“公共交通導(dǎo)向（TOD）原則、一地兩用、提升城市公共環(huán)境”規(guī)劃理念，在滿足軌道交通車輛基地工藝和運營安全的前提下，編制綜合利用規(guī)劃方案和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃管理部門批準規(guī)劃設(shè)計條件有關(guān)荷載要求，依托軌道交通工程建設(shè)程序，利用車輛段上部空間進行綜合開發(fā)建設(shè)。
2.具體做法
采取從地下車站到停車場上蓋多層次、多空間的一體化設(shè)計。綜合利用部分建筑的首層為車輛段的運用庫房，層高9米；二層為住宅配套使用的小汽車庫和住宅配套設(shè)備用房，層高4.5米；小汽車庫頂板上部為平均深度1.5米的覆土；蓋上為9 棟住宅。咽喉區(qū)層高6米，上部預(yù)留1.5米覆土，并綜合景觀設(shè)計打造約3萬平方米的綠色公共活動空間。落地區(qū)緊鄰地鐵車站，其地下空間與地鐵站廳層、公交首末站無縫接駁。
項目共設(shè)置三處上下汽車坡道和五處垂直交通核心筒，滿足交通需求。
三、實踐探索
一是規(guī)劃統(tǒng)籌。將車輛基地上蓋確定的規(guī)劃設(shè)計條件形成結(jié)構(gòu)預(yù)留工程方案納入軌道交通工程總體設(shè)計方案，同步實現(xiàn)初步設(shè)計至施工圖設(shè)計的各階段整體同步審查，確保結(jié)構(gòu)一體，為同步建設(shè)創(chuàng)造技術(shù)條件。
二是分層確權(quán)。創(chuàng)新立體釘樁方式，以綜合服務(wù)設(shè)備結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層底板防水層為界，合理劃分軌道交通與二級開發(fā)使用功能，作為后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)邊界。
三是市場供地。將結(jié)構(gòu)預(yù)留階段難以實施的融合性設(shè)計理念及軌道交通運營安全等相關(guān)要求，納入土地招拍掛文件，由二級競得人接續(xù)落實一體化相關(guān)事宜。
四、節(jié)地效果
該項目經(jīng)過合理規(guī)劃和復(fù)合利用，同時提升了城市區(qū)域環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)效率。在土地利用方面，增加了約33萬平方米的綜合利用建設(shè)規(guī)模，其中包括了商品住宅（483戶）、辦公、商業(yè)、公租房（459戶）等多種物業(yè)形態(tài)，分攤了地鐵建設(shè)成本，增加了土地出讓收益，并帶來了商業(yè)效益。
?。ǘ┥虾Ｊ猩徎返罔F站復(fù)合利用模式
一、基本情況
上海市軌道交通1號線蓮花路站已運營超過20年。隨著乘客數(shù)量大幅提升，現(xiàn)有站臺存在建筑功能缺失、無法站內(nèi)換乘、建筑老化等問題，已經(jīng)不能滿足運營需求。為緩解區(qū)域交通壓力，上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司在取得該站點綜合開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)后，對蓮花路地鐵站開展復(fù)合利用改造工作。項目占地17617平方米，其中包括4000平方米地鐵站房及附屬設(shè)施，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、交通樞紐綜合用地。
目前現(xiàn)場已施工，預(yù)計2020年竣工。
二、主要做法
1.規(guī)劃設(shè)計理念
加強規(guī)劃統(tǒng)籌和區(qū)域研究評估，體現(xiàn)公共交通導(dǎo)向（TOD）模式，以場站用地為基礎(chǔ)，適當擴大規(guī)劃編制范圍。在軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃編制中同步研究各場站綜合開發(fā)的總體要求，在軌道交通專項規(guī)劃編制中同步研究各場站綜合開發(fā)的規(guī)劃控制要求。
2.具體做法
在改造過程中，確保公共效益不影響，做到建設(shè)中地鐵和公交在改造期全程不停運，并在建成后實現(xiàn)站內(nèi)可換乘。
將原地面二層側(cè)式站臺、展廳拆除，在本次供地范圍的基礎(chǔ)上，結(jié)合供地周邊的原地鐵站房、十三條公交首末站、社區(qū)配套用房和商業(yè)，建設(shè)綜合性軌道交通上蓋物業(yè)等業(yè)態(tài)共計建筑面積約50000平方米，供地范圍與周邊保留軌道交通用地的綜合容積率達到2.84。另外，在站臺廣場地下建設(shè)地下停車庫約8620平方米，擬設(shè)置約258個停車位，實現(xiàn)地表地上復(fù)合利用。
三、實踐探索
一是加強軌道交通綜合開發(fā)規(guī)劃研究統(tǒng)籌。將開發(fā)強度適當向軌道交通場站及周邊地塊集中，鼓勵土地集約利用；加強功能復(fù)合，探索規(guī)劃和土地復(fù)合利用方式。
二是創(chuàng)新軌道交通綜合開發(fā)土地利用方式。鼓勵主體發(fā)揮自身優(yōu)勢，軌道交通建設(shè)主體、相關(guān)企業(yè)可以單獨或聯(lián)合設(shè)立開發(fā)主體，軌道交通場站綜合建設(shè)用地可以采取協(xié)議方式出讓給開發(fā)主體。
三是明確開發(fā)收益用于軌道交通持續(xù)發(fā)展。將軌道交通場站及周邊土地的綜合開發(fā)利用收益應(yīng)用于軌道交通可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)主體所得的綜合開發(fā)利用收益優(yōu)先用于軌道交通建設(shè)和運營維護。
四、節(jié)地效果
該項目改造完成后，同時提升了城市區(qū)域環(huán)境品質(zhì)和公共服務(wù)效率。從軌道交通角度看，降低了前期開發(fā)成本，提升了地鐵通勤客流。從土地利用角度看，高效集約地利用約1.8公頃商業(yè)、綜合交通樞紐用地，改善了周邊居民和商務(wù)人群購物、休閑、商務(wù)消費環(huán)境，帶來了商業(yè)效益。
?。ㄈV州萬勝廣場地上地下空間綜合開發(fā)模式
一、基本情況
萬勝廣場位于廣州地鐵4號線和8號線換乘的萬勝圍站上蓋。項目占地面積4.1萬平方米，總建筑面積32萬平方米（其中商業(yè)4.6萬平方米，辦公17.7萬平方米，線網(wǎng)指揮中心6萬平方米，停車位1240個），定位為集地鐵指揮中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公、公交站場為一體的地鐵上蓋綜合物業(yè)。
二、主要做法
1.規(guī)劃設(shè)計理念
創(chuàng)新“出讓+配建”模式。在地塊出讓時，通過設(shè)置條件，使得萬勝廣場從地塊最初選址到后期開發(fā)，全程由廣州地鐵公司擔任開發(fā)主體。在建設(shè)地鐵指揮中心時，廣州地鐵公司統(tǒng)籌規(guī)劃物業(yè)開發(fā)與地鐵功能，對地塊進行整合開發(fā)，實現(xiàn)同步規(guī)劃、同步開發(fā)、同步實施和一體化設(shè)計。
2.具體做法
廣州地鐵公司對項目主體工程采用BT（政府利用非政府資金來建設(shè)某些基礎(chǔ)設(shè)施項目）融資建設(shè)模式，通過公開招標的形式，選取在地鐵建設(shè)中具備雄厚實力的建筑施工單位進行建設(shè)，全面保障項目實施。同時，將一部分資金風險轉(zhuǎn)移到施工單位，減輕地鐵公司資金壓力。
三、實踐探索
一是分類收儲補償軌道交通場站用地。根據(jù)軌道交通場站綜合體用地的土地來源，同時結(jié)合城市更新政策，按照軌道交通主體是否已自行完成用地征收結(jié)案、是否已納入“三舊”改造，以及站場、車輛段、停車場等上蓋板是否已由軌道交通主體投資建設(shè)進行分類，按不同類別確定不同的收儲補償標準及流程。
二是試點建設(shè)用地使用權(quán)分層出讓新模式，分層設(shè)定國有土地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)方面，創(chuàng)新采用高層坐標方式，實現(xiàn)軌道交通上蓋用地分層出讓新模式。同時，為解決交通樞紐不動產(chǎn)登記問題，選取地鐵7號線石壁站、官湖車輛段綜合體作為試點對象，研究解決地下建構(gòu)筑物所有權(quán)邊界、國有建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立權(quán)屬界限問題，開展多測合一、多證聯(lián)辦、推進三維確權(quán)登記新模式等技術(shù)創(chuàng)新。
四、節(jié)地效果及適用范圍
該項目通過將地鐵功能與商業(yè)開發(fā)功能整合，把原本性質(zhì)單一的線網(wǎng)運營指揮中心與商業(yè)開發(fā)功能疊加，促進了城市品質(zhì)和經(jīng)濟效益的提升。從土地利用方面來看，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實施，將原規(guī)劃6萬平方米的線網(wǎng)指揮中心，優(yōu)化成30萬平方米的大型地鐵上蓋商業(yè)廣場，帶來了較大的商業(yè)價值，提升了上蓋空間的利用效率及土地利用價值。
（四）深圳市前海綜合交通樞紐站城一體化開發(fā)模式
一、基本情況
前海綜合交通樞紐及上蓋項目由地下樞紐和上蓋物業(yè)兩部分構(gòu)成。樞紐部分由地下五條軌道線路（已運營地鐵1、5、11號地鐵線，規(guī)劃穗莞深城際線及深港西部快線）及口岸和公交、出租、旅游大巴等交通接駁場站構(gòu)成。總用地面積約20公頃。
前海綜合交通樞紐由政府投資，深圳地鐵集團建設(shè)。項目分為近期和遠期兩部分實施。近期建設(shè)用地面積116693平方米，主要包括地下的地鐵1、5、11號線車站改造工程，地下交通換乘大廳和社會車輛停車場，地面公交場站、出租車場站及集散廣場以及五條市政道路。遠期建設(shè)用地面積99092平方米，主要包括地下的穗莞深城際線及港深西部快軌車站，地面旅游大巴場站、出入境口岸及集散廣場、出租車場站、商業(yè)開發(fā)和T9塔樓等。
目前地鐵1、5、11號線前海灣站已經(jīng)開通，穗莞深城際線預(yù)計年內(nèi)將開工，港深西部快線正在規(guī)劃中。
二、主要做法
1.規(guī)劃設(shè)計理念
項目充分體現(xiàn)“站城一體化開發(fā)”和構(gòu)建國際化CBD的規(guī)劃設(shè)計理念。軌道、交通接駁設(shè)施、上蓋物業(yè)與周邊街坊進行一體、復(fù)合、多功能、高效集約的規(guī)劃設(shè)計，配合樞紐的建設(shè)，實現(xiàn)車站與周邊街區(qū)開發(fā)相結(jié)合的站城一體化開發(fā)建設(shè)，充分發(fā)揮樞紐的觸媒效應(yīng)和集聚效應(yīng)，構(gòu)建以公共交通為導(dǎo)向的國際化CBD新城區(qū)。
2.具體做法
樞紐建筑地下六層，其中上面三層為軌道及交通換乘區(qū)，下三層為地下車庫，設(shè)4900多個停車位。樞紐將設(shè)置深港過境口岸及公交、出租、社會車輛、旅游巴士等交通接駁場站，通過地下可直接連通市政道路的周邊建筑，實現(xiàn)站城無縫對接。上蓋開發(fā)部分定位為集樞紐立體商業(yè)、甲級辦公、國際星級酒店及服務(wù)式公寓、商務(wù)公寓于一體的超級樞紐城市綜合體，包括9棟超高層塔樓（含裙樓）、地鐵11號線上蓋獨棟商業(yè)、遠期樞紐上蓋商業(yè)等。總建筑面積預(yù)估約215.9萬平方米，其中樞紐地下空間建筑面積88.1萬平方米，上蓋物業(yè)建筑面積約127.8萬平方米。
人行交通方面，樞紐內(nèi)部構(gòu)建以地下一、二層換乘大廳為核心的四條主要人行通道，串聯(lián)軌道車站、公交場站、出租車場站及上蓋物業(yè)，實現(xiàn)內(nèi)部的高效換乘；同時，通過地下、地面和二層人行系統(tǒng)與周邊建筑或地塊連接。
車行交通方面，樞紐交通通過外圍主、次干路及地下道路組織進出交通，物業(yè)交通通過內(nèi)部支路解決進出交通，二者相對分離，實現(xiàn)樞紐與上蓋物業(yè)車輛的有效集散。
三、實踐探索
一是規(guī)劃管理。以《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》、《前海中心啟動區(qū)城市設(shè)計》、《深圳市軌道交通規(guī)劃》為基礎(chǔ)，編制《前海開發(fā)單元規(guī)劃》，規(guī)劃彼此間互提條件，相互協(xié)調(diào)，保證項目開發(fā)符合相關(guān)規(guī)定。
二是分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。對地下使用權(quán)空間進行分層控制，通過技術(shù)手段創(chuàng)新，即利用數(shù)字模型技術(shù)，建立三維立體模型明確不同用地空間的范圍，通過立體確權(quán)，理清地下空間邊界關(guān)系。
三是整體供應(yīng)前海綜合交通樞紐和上蓋物業(yè)用地。前海綜合交通樞紐用地的地下樞紐以及上蓋物業(yè)以作價出資方式整體供應(yīng)給一個用地主體，實現(xiàn)樞紐與上蓋的一體化設(shè)計與實施，有利于軌道交通站城一體化開發(fā)，充分發(fā)揮土地價值，保障項目建設(shè)品質(zhì)；有利于充分利用軌道上蓋空間，籌集軌道建設(shè)資金；有利于提高交通樞紐項目的建設(shè)效率，保障軌道交通設(shè)施的建設(shè)質(zhì)量和進度。
四、節(jié)地效果
前海綜合交通樞紐項目整合了軌道交通、深港過境口岸及公交、出租、社會車輛、旅游巴士等交通接駁場站等多種功能，有效地節(jié)約集約利用了過境口岸、交通接駁場站等公共設(shè)施用地。同時，樞紐通過地下可直接連通市政道路的周邊建筑，通過立體公共交通與高端城市綜合體無縫連接，將地面空間釋放并還給城市，實現(xiàn)用地的高度復(fù)合集約利用。
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一、基本情況
七堡車輛段上蓋綜合體項目由杭州地鐵1號線和4號線車輛運營庫、檢修庫、綜合維修大樓、控制中心等地鐵功能建筑和住宅、商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、公園等開發(fā)建筑組成，總建筑103萬平方米。
二、主要做法
1.規(guī)劃設(shè)計理念
踐行“軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用”的理念，在滿足綜合維修大樓，控制中心等建筑布置的情況下，對列車停放區(qū)、檢修庫等區(qū)域的土地進行分層利用。以《杭州市地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃（2012-2020）》為基礎(chǔ)，突出地鐵的引領(lǐng)作用，利用地鐵線網(wǎng)建設(shè)帶動城市地下空間開發(fā)利用，通過“線”（地鐵網(wǎng)線），將“點與面”（地下空間、副中心、重點片區(qū)）進行有效連通，形成地下空間網(wǎng)絡(luò)。
2.具體做法
采用“高起點規(guī)劃、高強度開發(fā)、高標準建設(shè)”。通過復(fù)合利用土地，分層設(shè)立土地使用權(quán)，建設(shè)了9米和13.5米兩層板。其中落地區(qū)0米以下為地鐵車站、地下公共過街通道和停車泊位等居住配套；上蓋區(qū)0米到9米板之間為地鐵功能區(qū)，設(shè)置了車輛運營、檢修庫；9米板至13.5米板之間設(shè)置有公共停車位，同時也為13.5米板以上的開發(fā)建筑設(shè)置了停車位；13.5米以上為綠化、教育、居住等多種用途。
三、實踐探索
一是差別供地。在明確城市地下空間所有權(quán)屬于國家前提下，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和人防設(shè)施等涉及國家安全和公共利益的地下空間建設(shè)用地，符合《劃撥用地目錄》的，以劃撥方式供地；商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、倉儲等經(jīng)營性地下空間，以招拍掛方式公開出讓；地表建設(shè)用地使用權(quán)人申請開發(fā)其建設(shè)用地范圍內(nèi)的地下空間，地下軌道交通線路或者地下管廊建設(shè)項目涉及的經(jīng)營性地下空間，可以協(xié)議方式供地；已經(jīng)建成的地下空間，涉及經(jīng)營性用途的，可以協(xié)議方式補辦出讓手續(xù)。
二是創(chuàng)新激勵。對已取得地表建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人申請開發(fā)利用其地下空間，以及穿越市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地的連通通道項目，按照“鼓勵開發(fā)、簡化手續(xù)”原則，無需按照投資項目審批的繁瑣程序進行用地審批。地下空間補辦出讓時，地下一層土地出讓金按照基準地價對應(yīng)用途樓面地價（容積率為2.0）的20%收取，地下二層減半，地下三層不再計繳土地出讓金。按規(guī)定補辦出讓手續(xù)后，允許地下空間按照最小基本單元分割轉(zhuǎn)讓。
四、節(jié)地效果
該項目經(jīng)過合理規(guī)劃建設(shè)，提升了土地利用效率和產(chǎn)出效益。在土地利用方面，通過車輛段上蓋再開發(fā)，憑空新增綠化用地93畝，小學(xué)用地34畝，幼兒園用地18畝，經(jīng)營性用地293畝，既分攤了地鐵建設(shè)成本，也帶來了經(jīng)濟效益。
?。┏啥际写藜业晖＼噲鼍C合開發(fā)模式
一、基本情況
崔家店停車場綜合開發(fā)項目地下為雙層地鐵停車場設(shè)施，用地面積約130.06畝，地上為綜合開發(fā)項目，用地面積約236.9畝，可修建二類住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、地鐵線網(wǎng)控制中心、公園綠地及道路。
項目用地通過協(xié)議出讓方式整體供地給成都軌道集團，地鐵停車場已于2017年建成并投入使用，住宅及商業(yè)仍在建設(shè)中。項目所在區(qū)域為成都市老城區(qū)，以老舊建筑為主，配套等級較低，土地資源稀缺。
二、主要做法
崔家店停車場綜合開發(fā)項目是成都市第一宗地鐵車輛基地綜合開發(fā)用地項目，涉及地下空間使用權(quán)、地面市政道路、公園、住宅、商業(yè)等多種用地類型，在供地方式、供地范圍、供地價格、規(guī)劃手續(xù)、權(quán)屬登記等各個環(huán)節(jié)均有不同創(chuàng)新，實現(xiàn)項目整體規(guī)劃、整體供地、分層登記，建立了在同一宗土地上劃撥與出讓方式相結(jié)合，地上與地下項目相結(jié)合，經(jīng)營性用地與市政設(shè)施用地相結(jié)合的軌道交通上蓋綜合開發(fā)項目協(xié)議出讓整體供地新模式。
三、實踐探索
一是在地下空間方面，成都市將城市地下空間按開發(fā)方式分為結(jié)建地下空間和單建地下空間。結(jié)建地下空間其地下建設(shè)用地使用權(quán)隨同地表建設(shè)用地使用權(quán)一并出讓。單建地下空間利用市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地開發(fā)的地下空間視為單建地下空間，其地下建設(shè)用地使用權(quán)，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式供地；用于經(jīng)營性用途的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，通過招拍掛方式公開出讓。
二是同體工程方面。軌道交通場站綜合開發(fā)上蓋項目與軌道交通設(shè)施多為同體建筑，工程關(guān)聯(lián)度極高，區(qū)別于單一房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照四川省人民政府規(guī)定，涉及住宅用地必須采取拍賣方式。
四、節(jié)地效果
項目完工后將形成15棟蓋上多層住宅7.24萬平方米、5棟白地高層住宅6.58萬平方米、辦公酒店3.4萬平方米以及占地37畝的公園綠地，總建筑面積達27.8萬平方米，有效改善片區(qū)居民居住環(huán)境和市政配套，帶動片區(qū)社會經(jīng)濟綜合發(fā)展，提升區(qū)域市場價值。整個項目依托軌道交通，通過統(tǒng)一開發(fā)高效利用土地，將居住、交通、購物、就業(yè)高度結(jié)合起來，促進了節(jié)約集約用地。
