2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，中國證監(jiān)會同時發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》。
近日，國家發(fā)展改革委又發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(簡稱“《申報通知》”)，標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團發(fā)展改革委：
按照我委與中國證監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）要求，為做好試點項目申報工作，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：
一、高度重視，切實做好試點項目組織申報工作
（一）開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創(chuàng)新，有助于盤活存量資產(chǎn)，廣泛調(diào)動各類社會資本積極性，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。各地發(fā)展改革委要高度重視、精心組織、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按要求穩(wěn)妥推進試點項目申報工作。
（二）基礎(chǔ)設(shè)施項目手續(xù)依法合規(guī)是試點工作順利開展的必要前提；基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營是衡量試點工作成功與否的關(guān)鍵標準。各地發(fā)展改革委要嚴格審查把關(guān)，確保項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，促進項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，推動形成良性投資循環(huán)，為試點工作順利開展奠定堅實基礎(chǔ)。
二、聚焦重點，準確把握試點項目的地區(qū)和行業(yè)范圍
（三）聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長江經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。支持位于國務(wù)院批準設(shè)立的國家級新區(qū)、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項目。
（四）聚焦重點行業(yè)。優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目，鼓勵新型基礎(chǔ)設(shè)施項目開展試點。主要包括：
1. 倉儲物流項目。
2. 收費公路、鐵路、機場、港口項目。
3. 城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目。
4. 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項目。
5. 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計算中心項目。
6. 5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目。
7. 智能交通、智慧能源、智慧城市項目。
（五）鼓勵國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點。項目應(yīng)滿足以下條件：
1. 位于國家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)。
2. 業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計及中試平臺，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。
3. 項目用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。
（六）酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。
三、確保試點項目滿足基本條件
（七）基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項目所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)或運營收費權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓。
（八）項目運營時間原則上不低于3年。
（九）現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
（十）基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)具備豐富的同類項目運營管理經(jīng)驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。
（十一）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄，項目運營期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題。
四、明確試點項目申請材料要求
（十二）發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)按要求準備項目申請材料，并對申請材料的真實性負責。申請材料包括：
1. 基本情況。包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況；項目及運營情況；REITs發(fā)行總體方案；基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)情況；市場機構(gòu)參與等情況（詳見附件1）。
2. 合規(guī)情況。包括項目符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況；依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況；PPP項目合規(guī)情況、項目收益和收入來源情況；籌集資金用途情況；基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康運營保障條件等情況（詳見附件2）。
3. 證明材料。項目可行性研究報告批復(fù)或核準、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；項目竣工驗收文件和產(chǎn)權(quán)文件（如有）復(fù)印件；PPP項目實施方案及批復(fù)文件、招標采購文件、PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議復(fù)印件；項目經(jīng)審計的財務(wù)報告或備考財務(wù)報表；律師事務(wù)所就項目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發(fā)展改革委正式申報前出具即可）；發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等（詳見附件3）。
4. 國家發(fā)展改革委要求提供的其他相關(guān)材料。
五、規(guī)范試點項目申報程序
（十三）發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項目所在地省級發(fā)展改革委報送試點項目申請材料。省級發(fā)展改革委按照“聚焦合規(guī)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的試點原則，嚴格把握試點項目質(zhì)量。不滿足試點項目基本條件或重要手續(xù)材料缺失的，不予受理。
（十四）發(fā)起人（原始權(quán)益人）擬整合跨地區(qū)的多個項目一次性發(fā)行REITs產(chǎn)品的：
1．發(fā)起人（原始權(quán)益人）向注冊地省級發(fā)展改革委報送完整的項目申請材料，并分別向相關(guān)省級發(fā)展改革委報送涉及該地區(qū)的項目材料。
2．發(fā)起人（原始權(quán)益人）注冊地省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目和REITs發(fā)行總體方案審查把關(guān)，其他相關(guān)省級發(fā)展改革委對本地區(qū)項目審查把關(guān)。
3. 對于項目收益是否滿足試點基本條件，需以打包后項目整體收益進行判斷。
（十五）對符合相關(guān)條件、擬推薦開展試點的項目，省級發(fā)展改革委需向我委出具無異議專項意見，文字內(nèi)容需包含“經(jīng)初步審核，所推薦項目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度，以及試點區(qū)域、行業(yè)等相關(guān)要求，推薦該項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點”的表述，同時一并報送試點項目申請材料。
六、嚴格開展項目合規(guī)性審查
（十六）試點項目應(yīng)符合相關(guān)政策要求，主要包括：
1. 符合京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、推進海南全面深化改革開放等國家重大戰(zhàn)略。
2. 符合國家宏觀調(diào)控政策和產(chǎn)業(yè)政策。
3. 符合國家和當?shù)氐膰窠?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)專項規(guī)劃。
（十七）試點項目已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)。主要包括：
1. 項目審批、核準或備案手續(xù)。
2. 規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)。
3. 竣工驗收報告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復(fù)的項目轉(zhuǎn)入商運文件）。
4. 依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》要求進行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可）。
應(yīng)以手續(xù)辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。
（十八）PPP項目還需滿足以下條件：
1. 2015年以后批復(fù)實施的PPP項目，應(yīng)符合國家關(guān)于規(guī)范有序推廣PPP模式的規(guī)定。包括：（1）依法依規(guī)履行項目審批、核準或備案手續(xù)。（2）批復(fù)PPP項目實施方案。（3）通過公開招標等競爭方式確定社會資本方。（4）依照法定程序規(guī)范簽訂PPP合同。
2. 2015年6月以后批復(fù)實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》（國家發(fā)展改革委等6部委第25號令）有關(guān)規(guī)定。此前采用BOT、TOT、股權(quán)投資等模式實施的特許經(jīng)營項目，應(yīng)符合當時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設(shè)、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。
3. 收入來源以使用者付費（包括按照穿透原則實質(zhì)為使用者支付的費用）為主。收入來源含地方政府補貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營協(xié)議中有明確約定。
4．PPP項目運營穩(wěn)健、正常，未出現(xiàn)暫停運營等重大問題或重大合同糾紛。
（十九）鼓勵將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補短板建設(shè)。
1. 回收資金的使用應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需明確具體用途和相應(yīng)金額。
2. 在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。
3.鼓勵將回收資金用于國家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的重大戰(zhàn)略項目、新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)，鼓勵將回收資金用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，形成良性投資循環(huán)。
（二十）試點項目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運營管理機構(gòu)等主要參與方，需符合國家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求?；鸷贤?、運營管理服務(wù)協(xié)議等法律文件中，需合理界定運營管理相關(guān)各方的權(quán)責利關(guān)系和獎懲機制，明確約定解聘、更換外部管理機構(gòu)的條件和程序，促進基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)健康平穩(wěn)運營，保障公共利益。
（二十一）涉及外商投資的項目，應(yīng)符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)。
七、其他工作要求
（二十二）項目申報和審查工作對各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)應(yīng)一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。
（二十三）各省級發(fā)展改革委要與證監(jiān)等部門加強溝通銜接，統(tǒng)籌做好試點項目儲備、遴選與申報工作。涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項目，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定。PPP項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)獲得合作政府方的同意。
（二十四）對于盤活存量資產(chǎn)、促進投資良性循環(huán)、推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展具有特殊示范意義的項目，各省級發(fā)展改革委在與有關(guān)方面充分溝通并達成一致的基礎(chǔ)上，可按上述規(guī)定和要求，向我委報送申請材料。
在省級發(fā)展改革委出具專項意見基礎(chǔ)上，國家發(fā)展改革委將嚴格按照《通知》要求，支持符合國家政策導(dǎo)向、社會效益良好、投資收益率穩(wěn)定且運營管理水平較好的項目，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，將符合條件的項目推薦至中國證監(jiān)會。
特此通知。
國家發(fā)展改革委辦公廳
附件：
1、**項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點基本情況材料
2、**項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點合規(guī)情況材料
3、**項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點證明材料
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什么是“REITs”
REITs全稱不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts），它是一個通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，然后交由專門投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。
REITs運營模式
簡單來說，這就像你和幾個朋友一起，購買了一套住宅，交由專人打理出租，出租收益去除掉付給打理人的工資后，根據(jù)你們的出資比例，來分配收益。
“REITs”的優(yōu)點
2018年以來，由于內(nèi)外部環(huán)境條件的變化，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資增長速度出現(xiàn)明顯下滑，連續(xù)兩年的增長率均為3.8%?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的形成往往需要大量的資金投入，根據(jù)《2019年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，我國2019年全年基礎(chǔ)設(shè)施投資約為14.5萬億元，承擔這些基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運營的各類主體，包括地方政府、融資平臺、社會資本、金融機構(gòu)等，形成了大量債務(wù)，仍然主要依靠新增基礎(chǔ)設(shè)施投資“穩(wěn)增長”或“保增長”已難以為繼。
REITs能有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，提升直接融資比重，降低企業(yè)杠桿率。同時，REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩(wěn)定、安全性強等特點，有利于豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。
對個人簡單來說，REITs將投資化整為零，讓散戶也能買得起、參與到不動產(chǎn)投資中來。
交通強國中的(REITs)
今年，我國“交通強國”建設(shè)地方試點的大幕已一一開啟。在各省交通強國試點方案中，貴州在“交通運輸投融資模式創(chuàng)新”方面進行探索，其中就涉及到了“基礎(chǔ)設(shè)施信托基金(REITs)”。
試點內(nèi)容及實施路徑中提到：探索利用經(jīng)營性公路資產(chǎn)證券化、基礎(chǔ)設(shè)施信托基金(REITs)、TOT等方式盤活存量資產(chǎn)，提高交通基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)效率。通過市場化方式對全省高速公路機電系統(tǒng)改造，降低高速公路運營單位成本。
鏈接：
改革養(yǎng)護體制、建設(shè)智慧交通，部批準貴州、山東開展交通強國建設(shè)試點工作
對投資者來講，投資“REITs”需要知道這些
無形資產(chǎn)
《物權(quán)法》規(guī)定，鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。
《公路法》規(guī)定，由國內(nèi)外經(jīng)濟組織依照本法規(guī)定投資建設(shè)并經(jīng)營的收費公路，約定的經(jīng)營期限屆滿，該公路由國家無償收回，由有關(guān)交通主管部門管理。
從上述規(guī)定就可以看出，公路資產(chǎn)無論是國家投資建設(shè)，還是企業(yè)投資建設(shè)，或是收購已經(jīng)營運的高速公路，所有權(quán)都屬于國家，企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)，只有特許經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)。
有限期限
《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營期限應(yīng)當根據(jù)行業(yè)特點、所提供公共產(chǎn)品或服務(wù)需求、項目生命周期、投資回收期等綜合因素確定，最長不超過30年。
這就是說，高速公路收費權(quán)這類公用事業(yè)特許經(jīng)營權(quán)，是有一個特定期限的權(quán)利。到期之后，高速公路應(yīng)無償移交給政府，并且政府還會對高速公路在移交時的性能、狀態(tài)等作出明確規(guī)定。
項目運營時間與收益
基礎(chǔ)設(shè)施運營往往具有顯著的行業(yè)特點，其運營期限及經(jīng)營收入受到行業(yè)特征的明顯影響。
《申報通知》要求申報的項目運營時間原則上不低于3年。同時，項目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。
