一、建設工程價款優(yōu)先受償權不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅

　　最高法院民一庭傾向認為：建設工程價款優(yōu)先受償權不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設工程價款優(yōu)先受償權的成立要件，承包人仍有權就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

　　主要理由：《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進一步明確了行使建設工程價款優(yōu)先受償權的條件。由此可見，建設工程價款優(yōu)先權是承包人的法定權利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時，建設工程價款優(yōu)先受償權就已經(jīng)成立。

　　商品房預售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預售而采用的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權變動的效力，亦不導致承包人原本享有的建設工程價款優(yōu)先受償權因此不成立或者消滅。

　　如承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權時與房屋買受人之間發(fā)生權利沖突的，屬于權利順位問題，可另行解決。

　　二、《建工解釋一》第四十三條規(guī)定的實際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關系中的實際施工人

　　最高法院民一庭法官會議討論認為：可以依據(jù)《建工解釋一》第四十三條規(guī)定突破合同相對性原則請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的實際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關系中的實際施工人，即《建工解釋一》第四十三條規(guī)定的實際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關系中的實際施工人。

　　主要理由：本條解釋涉及三方當事人兩個法律關系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設工程施工合同關系；二是承包人與實際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關系。原則上，當事人應當依據(jù)各自的法律關系，請求各自的債務人承擔責任。

　　本條解釋為保護農(nóng)民工等建筑工人的利益，突破合同相對性原則，允許實際施工人請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任。對該條解釋的適用應當從嚴把握。該條解釋只規(guī)范轉(zhuǎn)包和違法分包兩種關系，未規(guī)定借用資質(zhì)的實際施工人以及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關系中的實際施工人有權請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任。

　　因此，可以依據(jù)《建工解釋一》第四十三條規(guī)定突破合同相對性原則請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的實際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關系中的實際施工人。

　　三、借用資質(zhì)的實際施工人與發(fā)包人形成事實上的建設工程施工合同關系且工程驗收合格的，可以請求發(fā)包人參照合同約定折價補償

　　最高法院民一庭法官會議討論認為：沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂建設工程施工合同，在發(fā)包人知道或者應當知道系借用資質(zhì)的實際施工人進行施工的情況下，發(fā)包人與借用資質(zhì)的實際施工人之間形成事實上的建設工程施工合同關系。該建設工程施工合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。

　　《民法典》第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經(jīng)驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。”因此，在借用資質(zhì)的實際施工人與發(fā)包人之間形成事實上的建設工程施工合同關系且建設工程經(jīng)驗收合格的情況下，借用資質(zhì)的實際施工人有權請求發(fā)包人參照合同關于工程價款的約定折價補償。

　　四、實際施工人不享有建設工程價款優(yōu)先受償權

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會議討論認為：實際施工人不享有建設工程價款優(yōu)先受償權。建設工程價款優(yōu)先受償權是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后合理期限內(nèi)仍未支付工程款時，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

　　依據(jù)《民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五之規(guī)定，只有與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人才享有建設工程價款優(yōu)先受償權。實際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人”，不享有建設工程價款優(yōu)先受償權。

　　五、承包人對違章建筑不享有建設工程價款優(yōu)先受償權

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會議討論認為：承包人對違章建筑不享有建設工程價款優(yōu)先受償權。建設工程價款優(yōu)先受償權制度系以建設工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先清償承包人享有的建設工程價款債權，故承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權的前提是其建設完成的建設工程依法可以流轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定，承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權的條件是建設工程宜折價、拍賣。因違章建筑不宜折價、拍賣，故承包人對違章建筑不享有建設工程價款優(yōu)先受償權。

　　六、合同無效，承包人請求實際施工人按照合同約定支付管理費的，不予支持

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會議討論認為：合同無效，承包人請求實際施工人按照合同約定支付管理費的，不予支持。

　　轉(zhuǎn)包合同、違法分包合同及借用資質(zhì)合同均違反法律的強制性規(guī)定，屬于無效合同。前述合同關于實際施工人向承包人或者出借資質(zhì)的企業(yè)支付管理費的約定，應為無效。實踐中，有的承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)會派出財務人員等個別工作人員從發(fā)包人處收取工程款，并向?qū)嶋H施工人支付工程款，但不實際參與工程施工，既不投入資金，也不承擔風險。實際施工人自行組織施工，自負盈虧，自擔風險。承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)只收取一定比例的管理費。該管理費實質(zhì)上并非承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)對建設工程施工進行管理的對價，而是一種通過轉(zhuǎn)包、違法分包和出借資質(zhì)違法套取利益的行為。此類管理費屬于違法收益，不受司法保護。因此，合同無效，承包人或者出借資質(zhì)的建筑企業(yè)請求實際施工人按照合同約定支付管理費的，不予支持。

　　注：最高人民法院第二巡回法庭2020年第7次法官會議紀要認為：“建設工程施工合同因非法轉(zhuǎn)包、違法分包或掛靠行為無效時，對于該合同中約定的由轉(zhuǎn)包方收取“管理費”的處理，應結合個案情形根據(jù)合同目的等具體判斷。如該“管理費”屬于工程價款的組成部分，而轉(zhuǎn)包方也實際參與了施工組織管理協(xié)調(diào)的，可參照合同約定處理；對于轉(zhuǎn)包方純粹通過轉(zhuǎn)包牟利，未實際參與施工組織管理協(xié)調(diào)，合同無效后主張“管理費”的，應不予支持。合同當事人以作為合同價款的“管理費”應予收繳為由主張調(diào)整工程價款的，不予支持?；诤贤南鄬π?，非合同當事人不能以轉(zhuǎn)包方與轉(zhuǎn)承包方之間有關“管理費”的約定主張調(diào)整應支付的工程款。”該紀要區(qū)分轉(zhuǎn)包方是否承擔了實際工作和單純的轉(zhuǎn)包牟利。

　　七、承包人已起訴發(fā)包人支付工程款的，實際施工人可以在一審辯論終結前申請作為第三人參加訴訟，其另訴請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的，不應受理

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會議討論認為：承包人已起訴發(fā)包人支付工程款的，實際施工人可以在一審辯論終結前申請作為第三人參加訴訟，其另訴請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的，不應受理。

　　轉(zhuǎn)包和違法分包涉及三方當事人兩個法律關系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設工程施工合同關系；二是承包人與實際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關系。承包人有權依據(jù)與發(fā)包人之間的建設工程施工合同關系請求發(fā)包人支付工程款。實際施工人有權依據(jù)轉(zhuǎn)包或者違法分包的事實請求承包人承擔民事責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合司糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十三條第二款規(guī)定：“實際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院應當追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案第三人，在查明發(fā)包人欠付轉(zhuǎn)包人或者違法分包人建設工程價款的數(shù)額后，判決發(fā)包人在欠付建設工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任。”本款解釋是為保護農(nóng)民工等建筑工人利益所作的特別規(guī)定。

　　實踐中存在承包人與實際施工人分別起訴請求發(fā)包人承擔民事責任的情況。為防止不同生效判決判令發(fā)包人就同一債務分別向承包人和實際施工人清償?shù)那樾?，需要對承包人和實際施工人的起訴做好協(xié)調(diào)。在承包人已經(jīng)起訴發(fā)包人支付工程款的情況下，實際施工人可以在一審辯論終結前申請作為第三人參加訴訟，其另訴請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任的，不應受理。實際施工人作為第三人參加訴訟后，如果請求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔責任，應當將承包人的訴訟請求和實際施工人的訴訟請求合并審理。